房地产投资分析报告蒋硕

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1、华北科技学院房地产投资分析课程设计课程名称房地产投资分析课设学期2013至2014学年第2学期所在系部建筑工程学院专业班级工房B112楼盘名称燕京新城小区姓名蒋硕学号201105084226课设成绩教师评语目录编制说明2一、投资项目概况31、项目基本信息22、项目建设规设计要点23、项目主要技术经济指标34、配套设施4二、投资环境分析51、宏观环境52、区域性环境分析63、微观环境8三、规划设计（平面图）15四、投资项目开发建设实施计划分析151、工程建设实施计划152、销售计划15五、投资估算与资金筹措161、投资估算162、投资使用计划与资金来源分析16六、投资分析基础数据

2、的预测和选定181、销售收入测算182、销售税金及附加估算19七、项目财务经济分析201、编制辅助财务报表和基本财务报表202、计算财务评价指标23八、投资项目的不确定性分析24九、结论与建议25十、附录26编制说明1、工程概况规划用地面积366850m2,总建筑面积187200m2,容积率：0.63,绿化率50%,2、编制依据主要工程项目、辅助工程项目及其他齐单项工程的建设内容及工程量。专门机构发布的建设工程造价及费用构成、估算指标、计算方法，以及其他有关估算文件。专门机构发布的建设主程其他费用计算办法和费用标准，以及政府部门发布的物价指数。己建同类工程项目的投资档案资料。影

3、响工程项目投资的动态因素，如利率、汇率、税率等，如该项目税率如下：税费项丨丨税费率（%）营业税5城市维护建设税7教育费附加3企业所得税25房产稅（按租金）12公益金5法定盈余公积金10任意盈余公积金0不可预见费4土地增值税30,40,50超率累进税率3、投资估算的编制步骤（一）估算建筑工程费用（-）估算其他费用（三）估算流动资金（四）汇总出总投资投资项目概况1、项目基本信息燕京新城小区位于燕郊经济开发区内，与国际使馆村，华堂高尔夫球场为邻，是休闲居家绝佳之地,构筑了一个近23万平方米的中大规模生态小区。燕京新城以四、五层的情景洋房为主，户户南北通透，通风、釆光极佳，户型全部为中

4、小户型，面积在30-120m2之间2、规划设计要点该房地产投资项目位于燕郊开发区西北侧，根据该市规划局关于该地块规划设计方案的批复，其规划设计要点如下：(1)小区地址：北京东燕郊、燕郊经济技术开发区黄金大街1号(2)所属区域：燕郊(3)物业类别：住宅(4)竣工时间:2003-12-31(5)建筑类别：板楼低层(1)建筑面积：187200平方米(2)占地面积：366850平方米(3)绿化率:50%(4)容积率：0.63(5)规划用途：住宅3、项目主要技术经济指标项目单位数量总占地面积m2366850总建筑面积m2187200绿化率50%容积率0.63使用年限年70居住用户户230

5、0停车位个一期3504、配套设施小区内部：老年活动中心、双语幼儿园、儿童乐园、网球场、乒乓球室、桌球室、茶室、药店、美容美发、商业街、网球场、健身广场、儿童游乐园、泛社区化的康体娱乐中心，阳光泳池等学校：一中、八中、三河第十一中学（燕郊中学）、三河第二中学（燕郊高中）、三河第六小学、民政干部管理学院、华北科技学院、交通管理干部学院、防灾技术高等专科学院、中国防卫科技学院、双语幼儿园商场：京客隆、万家福商场、燕隆家具城、华美超市、燕郊购物中心、燕客隆超市、行宫商业街、步行街等医院：燕郊人民医院、同济集团医院、线桥铁路医院、冶金医院、朝阳医院分院银行：工行、建行、中行、农行娱乐：福

6、成名厨俱乐部、民福商务中心、海石宾馆、行宫宾馆、燕苑国际会议中心等其他：燕郊邮电局、燕苑公司二、投资环境分析1、宏观环境1.1社会因素2013年上半年河北全省国民经济总体平稳，经济发展稳中求进。全省生产总值13154.6亿元。全省规模以上工业生产增速同比增长11.3%,比第一季度冋落0.7个百分点。40个大类行业中38个行业实现增长，装备制造业、纺织服装业、医药工业增加值分别增长15.2%、13.9%和12.5%,均快于全省工业增速。工业生产平稳运行，企业利润恢复性增长。1-6月，全省工业固定资产投资4600亿元，增长20%,占全省固定资产投资的比重4&3%,同比提高了0.1个

7、百分点。1.2政策因素屮央经济工作会议将2008年的调控政策业位于紧缩，为“防止经济増长由偏快转向过热、防止价格由结构性上涨演变为明显的通货膨胀”，2007年12月8日，央行将存款利准备金率提高一个百分点；同年11月CPI同比上涨6.9%；随后央行、银监会明确规定第二套房贷以户为单位；12月国务院发出禁令：城镇居民不得到农村购买小产权房，继2004年经来，因家出台的宏观调控政策频率之高，调控力度Z大，前所未有，以“管严土地，看紧信贷”为主的宏观调控措施，紧紧扼住了房地产开发的两大命脉，房贷利