房地产投资分析报告

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1、第一章总论一、项目背景及概况1、项0名称神工•东湖首座2、开发商及简介四川省科学城祌工置业有限公司德阳分公司四川省科学城神工置业有限公司是由中国工程物理研允院六所所属神工实业总公司于二00四年十二月发起设立的高新技术产业的国有控股企业。注册资本金为人民币7730万元。由法人股东四川省科学城神工实业总公司、绵阳金色家园商贸有限公司等组成。主要经营：房地产幵发、商品房销售、光纤通讯设备、数字通讯器材设备、基础机械加工、制造、销售等。公司资金实力雄厚，科技人才众多，拥有中国工程物理研宂院作为强大的后盾。3、项目地址德阳市玉泉路与屏山街交汇处古今一家火锅$兴

2、河街胜利焓正兴老菜馆6每河东is&眹创花园18阳巿规划0展示大厅张记牛肉6运佳家好超市北規路曰报社生活区乐妪醐③密Il万兴新居旌玉苑Ml■金典家纺谀阳店If栊泰苑155福苑西区商校花园务十点伴余所东湖乡嶋庐山細玉泉路m阳光小筑血新天牠旅社南京苑耗牛肉汤讲玉泉村屏ihSfii华泰庭院很涌超市蠡角泉路深價牌坏保电■■德阳市国税崗天山仆锦宏超市贫万和苑6香悦家常菜馆&书香门弟张家炷院子驅醤阳溥阳外国遇学校罢i!族城團钼天營太阳能fi林电器千山街海播仔占Bt东山雅舍*玉泉城憎湛游泳场4、临时接待中心德阳市庐山北路360号5、项H概况项目位于玉泉路与屏山街交汇

3、处，有四栋电梯公寓组成，项目占地为17120m2，总建筑面积99354m2,其中住宅面积78168m2,商铺面积6576m2,停车库面积14610m2。项目户型区间为51m2—一137m2。以简装面市。整个项目紧邻占地千亩的东湖山公园，东湖山上是以山水园林为载体，集休闲娱乐旅游观光健身为一体的城市近郊公园，是你感到心旷祌怡；同时周边生活配套也是十分方便，下面简单做个介绍：公交路线：14路、23路、24路、27路等。教育配套：徳阳一中、外国语学校、徳阳八中、黄河路小学、四川哲商贸学校等。医疗配套：德阳肿瘤医院(眼科医院)、德阳肝胆医院、中山医院等。休闲

4、配套：东湖山公园、旌湖文化长廊等。生活配套：沃尔玛超市、玉泉综合市场、香诗美林市场、丰联超市、富江超市、红旗连锁等。6、资金来源本项0建设资金由神工职业奋限公司自筹，不足部分通过预售房款和银行贷款解决。7、可行性报告制定依据(1)《城市居住区规划设计规范》(2)《德阳市城市拆迁管理条例》(3)《城市居住区公共服务设施设置规定》(4)《住宅设计规范》(5)《住宅建筑设计标准》(6)《建筑工程交通设计及停车场设置标准》(7)《城市道路绿化规划及设计规范》(8)《高层民用建筑设计防火规范》8、编制范围根据国家有关政策、法律、法规及规范对神工东湖首座项目建设

5、的目的、必要性、项S区域概况、项S规划方案及建设内容、投资方案、融资方案与效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全面论证和研宄。二、主要技术经济指标表1“神工•东湖首座”项目主要经济技术指标序号项0名称单位指标1总占地面积m2171202总建筑面积m2993543地上建筑面积m2847444住宅建筑面积m2781685商业建筑面积m265766停车场面积m2146107容积率4.958层数层1.2#地上34层，3.4#地上33层,地下1层9停车位个忭宅地1:72+地下390+商业地1:25=48710地面建筑基底面积m2363911住宅建筑基底面

6、积m2275812户型区间m251.23——137.1713建筑密度%21.1514小区绿化%36第二章住宅市场分析与营销战略一、投资环境分析1、德阳市基本情况①、地理位罝：德阳市地处成都平原与川中丘陵接壤地带，市区距成都58公里，距绵阳迎公里，地理位置介于东径104.15°—104.43°,北纬31.1°—31.27°之间，是我国西南地区重要的重工业城市和农业生产基地。全市辖6个县（市、区）土地总面积为5951.55平方公里，人口约384.5万人，德阳市中心城区建成区规模为45.76平方公里，人口约70万人。②、行政区域划分德阳市是1983年经国务

7、院批准成立的地级市，现辖“一区三市二县”即旌阳区、广汉市、什邡市、绵竹市、中江县和罗江县。1、德阳市经济发展情况2011年是“十二五”开局之年，全市人民在市委、市政府的领导下，坚持“高位求进、加快发展”的工作基调，大力推进“一三五八”发展战略，经济发展全面增长，人民生活水平不断提高，社会事业不断进步。表2“十二五”规划经济社会发展主要指标指标体系及名称计算单2010年2015年指标位实际数五年年均增长％规划数五年年均增长％属性1、地区生产总值亿元921.311.4180012.0预期性2、人均地区生产总值元2500011.24865015.1预期性3

8、、全社会固定资产投资亿元601.340.3五年累计投资总额同UI径增长50%以上预期性4、地方财政一般预算收