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1、清代至民国时期晋中南地区土地价格的变化趋势及其原因分析第22卷第1期2006年2月华北水利水电JournalofNorthChinahtstituteofWaterC学院(社科版)5eg'YflncyandHydroelectricPower(SocialScience)VOl22No.1Feb.20o6清代至民国时期晋中南地区土地价格的变化趋势及其原因分析王倩(华北水利水电学院,河南郑州450011)JL.奠_一竞一_.,_.,—安一妥一妥一妥妥一奠一奠一奠一奠一奠一寞一.囊一奠一曼一受,寞一蔓一曼一蔓一曼一曼一曼一一寞一竞一
2、.曼.蔓曼_.,J～寞,,_-一_.一奠,寞一'一寞一妥,摘要:清代至民国时期晋中南地区的土地价格升降变化较呔:清初经济凋敝地价较低,乾隆至道光年间地价持续上涨,道光年间达到高峰,此后地价不断下降,至光绪年间跌入谷底.地价的升降变化是经济,政治和自然灾害等多种因素影响的结果.关键词:晋中南地区;土地买卖契约;土地价格;变化趋势中图分类号:F129文献标识码:A文章编号:1008m4444(2006)O1—0o97—04●,,一.妥一妥一●一●.●一●●一●妥一安一妥一妥一妥一妥一妥一妥一●一●安●●一●一●一●一●一●一●一赍.
3、套一叠●一●一●一●一●一●一●一妥一妥●一●一●一●●●一,银钱比价土地价格简称地价.它通常是由人们对土地效用(满足人民欲望的能力)的认识,土地的相对稀缺性(数量的有限性),人们对土地的有效需求(需求程度和购买能力)和土地的丰度四者相互作用与相互影响而形成.土地需求在先,地价形成在后,地价随有效需求而定.本文研究地价所采用的原始资料是南开大学中国社会史研究中心收藏的晋中南地区213件土地买卖契约(下简称契约)原件.其交易时间,上至康熙五十阴年(1715),下l卜民国三十五年(1946),历时231年;其空间分布包括太原,汾州,
4、平阳,蒲州,解州五府以及平定,忻,代,绛四州所属24县,即本文泛指的晋中南地区.在213件契约中所反映的土地类型,有101件是旱地(甲地,坡地等)占契约总数的47%,18件是水地,占契约总数的8%,92件末注明土地类型,占契约总数的43%.这批契约所反映的_七地交易都是一次买断,不存在土地所有权的分割,也无"找价"之例.这批契约所反映的土地来源是"祖遗","原(应)分"或"自置",并写明买主可以"永远为业".这表明土地的卖主具有较完全的土地所有权,因而契约中地价当是取得土地所有权应支付的代价.这些契约所使用的货币不止一种,在康熙
5、,乾隆,嘉庆年『日】基本上是用银交易,偶尔用钱;道光,咸丰,同治年间是银,钱并用;光绪,宣统年间以钱为主,偶尔用银;民国时期以银元为主,初年用银和钱.为使地价具有可比性,地价的统计,一律折合成银两计算,同时也折合成钱作参照.(一)银与钱的换算清代各个时期银钱兑换比例不同,据彭信威《中国货币史》的考察:顺治三年后,规定银1两折钱1000文,清初百余年一般保持这个比率,或略低一些;嘉庆,道光年间,银价上涨,已达1300文,道咸之间有达2000文的记录,而到同治时,则一般在1550至1,600文左右.谭文熙《中国物价史》的考察:同治十
6、年银1两换钱1,600文,光绪十一年换钱1500文,光绪十六年换钱1600文,宣统二年换钱1600文.山西省银钱比价与全国略有出入,据《…西金融志》记载,乾隆六十年,定价银1两换成1000文,嘉庆八,九年,折钱700至800文,道光十一年折钱1300文,道光二十三年折钱1540文,道光二十六年折钱1700至1800文,同治元年折钱1500至1600文.有鉴于此并参考有关资料…,现划分三个时段折算,其银钱比:乾嘉及其以前年代为1:1000;道光,咸丰年间1:1350;同治,光绪,宣统,民国年问1:1600.(二)银与银元的换算根据
7、民国七年山西财政厅的折算:银元与钱之比为1:1200,叉据同治至宣统年问银钱之比为1:1600,故得出银与银元之比1:0.75.二,土地价格及其变动趋势为了便于比较,统计,我们剔除213件契约中的不准确地价资料,然后将其换算成统一的货币单位,分别计算出分朝代的土地价格,以及不同类型的土地价格(一)晋中南地区分朝代土地亩均价格图1是依据表1的数据所作出的清代至民国时期晋中南地区土地价格变化示意图,图中虚线表示以钱文为单位计算的地价曲线,实线表示以银两为单位计算的地价曲线.收稿日期:2005—09—26作者简介:王倩(1975一),
8、女,河南省郑州市人,华北水利水电学院教师.98华北水利水电学院(社科版)2006年2月表1晋中南地区分朝代土地亩均价格一览契约土地总面积总银价亩均价时间件数(亩)(两)银(两)钱(千文)康熙(1662——l722)l5.465.51461.Ol1.0l乾隆(17
