浅谈商业综合体项目设计管理控制要点

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1、浅谈商业综合体项目设计管理控制要点姜信羽（招商局地产控股股份有限公司518067）【摘要】目前，国内商业地产发展迅猛，各大房地产公司把商业地产作为重要发展方向。而商业综合体项目又是商业地产中的核心，好的商业综合体往往能够为一个城市或者一个区域带来巨大的商业价值。作为开发企业（以下称“甲方”）来说，商业综合体项目的设计管理过程是最重要的环节之一，它是项目成果的基础。本文主要阐述甲方内部的商业综合体项目的设计管理控制要点。【关键词】商业综合体；设计管理；要点方案报建同步进行（深圳市），不必等到建筑方案通过后再进行报建

2、，可以为项目节省20天时间。（6）取得规划局建筑方案批复后，可启动基坑支护设计，以便进行基坑支护提前施工。3.初步设计阶段（1）建筑初步设计阶段景观、室内、标识、灯光专业应介入，由建筑设计统筹管理。以25%、50%、75%、100%建筑专业初步设计深度分阶段召开设计例会，由建筑单位统筹以上专项设计单位统一汇报，保证项目设计整体性。建筑初步设计完成后，以上专项设计必须完成方案设计。（2）物业顾问介入，对初步设计图纸提出审查意见。（3）甲方商业地产部须确定最终商家，设计团队与商家对接，根据商家要求调整设计图纸。（4）

3、取得规划局建筑初步设计批复后，可启动桩基施工图设计工作，以便进行桩基提前施工及报建工作。（5）报建工作：初步设计完成后，进行建筑初步设计报建，进行消防报建，进行人防报建，进行施工排水方案报建。以上四个报建成果是建筑施工图报建的必备条件。启动预查丈工作，要求设计单位初步设计须达到预查丈深度要求。预查丈一般需要45天时间，需保证建筑施工图报建前取得预查丈结果，并进行设计调整，保证报建图纸面积指标准确。4.施工图设计阶段（1）施工图设计阶段，以周例会形式进行设计管理，主要针对建筑、结构、设备专业的技术问题协调，并穿插其

4、它专项设计协调，对项目进行统筹设计管理。（2）幕墙设计介入，对建筑立面、幕墙形式、幕墙节点等问题提出意见。在施工图完成后，启动幕墙招标图设计工作。幕墙招标图的设计工作务必在施工图定稿后再启动，避免造成幕墙设计的反复。（3）燃气设计介入，提供燃气设计条件，以便施工图设计单位预留燃气设备放置空间及燃气管放置位置，避免影响平面、立面效果。地下室有餐饮的话，还需预留燃气事故排风井。（4）BIM设计介入，为管线综合设计提供建设性意见，提升建筑净高。（5）物业顾问介入，提出施工图审查意见，过程中跟踪设计，随时反应物业管理问题

5、。（6）报建工作：施工图完成后，进行建筑施工图设计报建。景观、室内专业须完成初步设计。5.招标阶段（1）此阶段设计管理重点工作是幕墙招标图的设计管理工作，幕墙招标图一定要在建筑施工图完全定稿后才正式启动，避免造成设计反复。幕墙设计管理是商业综合体项目非常重要的一个环节，是项目能否最终达到设计效果的关键。国内幕墙招标图的设计主要有几种形式存在：①请境外幕墙顾问公司进行全程幕墙顾问，设计幕墙招标图、编制招标文件、招标配合、工地巡查等。此方式的优点是境外幕墙顾问公司是全系统的进行顾问工作，效果及质量有保障，缺点是境外与

6、国内的设计规范、操作模式有较大冲突，对项目进度会有一定程度的耽误。另外，境外幕墙顾问公司的招标图无法做到施工图深度，给甲方设计人员把控后期幕墙施工图的管理带来难度②请国内施工单位设计部门作为幕墙顾问，设计幕墙招标图，此单位不参加投标。此方式的好处是幕墙招标图深度有保障，设计规范及操作模式不存在冲突。缺点是此方式因顾问费用少，大部分施工单位都不愿意参与。③请国内施工单位设计部门作为幕墙顾问，设计幕墙招标图，此单位参加投标。此方式的好处是幕墙招标图深度有保障，设计规范及操作模式不存在冲突。缺点是设计单位也能参加投标，

7、设计单位可能为了施工中标利润，难以提出最优方案。④由施工投标单位带方案投标。此方式的优点是省去设计环节、节省时间。缺点是不能充分利用各单位的优势，定标标准难确定。另外，甲方人员因专业能力有限，难以把控方案的合理性，极有可能在实施中因设计的调整造成施工、成本的失控。目前，国内也存在有一批从幕墙施工单位出来的设计师自己创业成立国内幕墙顾问公司，他们能够把招标图做到施工图深度，减少定标后因图纸深度问题，对幕墙设计进行大量修改，且他们能够进行全程的幕墙顾问工作，这种模式我个人认为是最为理想的一种幕墙顾问模式。幕墙样板管理

8、，投标样板以甲方设计师签字确认为准，中标单位中标后，中标单位需提供三套幕墙样板经经甲方设计师确认后，一套留甲方、一套中标单位自行保管、一套给监理，所有现场幕墙材料需由甲方、监理对照中标签字样板现场确认后，方可施工，以保证建筑效果。（2）完成灯光施工图。灯光施工图需灯光方案设计确定后，且幕墙施（转下页）前言商业综合体项目设计管理应是全过程、全专业系统的设计管理模式，因涉及团