关于推进老旧小区物业管理的对策与建议

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1、关于推进老旧小区物业管理的对策与建议加强老旧小区物业管理，创造整洁、文明、安全、方便的生活居住环境，是月城区推进“繁华时尚之区''建设的一项民心工程和实事工程。多年来，月城区委、区政府高度重视老旧小区居民生活质量和环境的提高，并将其作为改善民生的重要工作抓手，取得了初步成效。近日，课题组对月城区老旧小区物业管理现状和推进准物业管理工作情况进行了专题调研，并提出对策建议。―、现状与举措（一）现状1.模式方面。一是社区居委会自管，约占月城区的90%,主要以保洁为主，小区绿化、维修等分别由区有关部门承担；

2、二是物业产权单位委托社区居委会从事保安、保洁工作，其他绿化、维修等工作由产权单位出资委托管理，约占5%；三是房管站及街道开展简单的物业管理工作，约占5%o2•规模方面。月城区八个街道共有老旧小区无物业管理房屋1978幢、97416套，约687万平方米。从2009年开始已在8个街道9个小区的153幢、7632套、52.6万平方米先期实施准物业管理试点（介于专业物业管理与社区自治管理的一种模式），在试点的基础上，今年又确定在16个小区334幢、15688套、1307152平方米继续推进准物业管理。至今，

3、已有约22%的无物业管理老旧住宅小区推行了社区化准物业管理。3.管护方面。老旧小区的物业大多是上世纪90年代以前建设的,房屋质量参差不齐，配套设施不齐全，而且由于老旧小区实行的是低租福利制的管理模式，物业费收取率及低，使得房屋和基础设施得不到及时维修和保养，致使房屋设备陈旧、老化。尽管近几年月城区政府投入大量资金，用于庭院改造整治、“平改坡"、小区绿化改造提升,但由于缺乏长效机制，小区“失管、失养、失修''等问题严重存在。（二）主要举措1.建立机构。为保障物业改善工程的顺利实施，月城区政府于2015

4、年8月成立了月城区物业管理改善工程领导小组，各街道、社区也相继成立准物业管理工作机构，一般由社区书记或主任兼任物管负责人。通过区、街道、社区三级联动机制，推进改善工程。同时召开物改工作的专题会议，明确了月城区各职能部门的工作职责，并制订了《月城区老旧小区住宅小区物业管理改善工程实施方案》。2.营造氛围。积极宣传相关法律法规和政策，在月城区8个街道71个社区张贴准物业管理“宣传海报二对无物业管理状况作了全面的调查，进行了分类梳理。深入社区逐一听政，并落实“四问四权"（问情于民、问需于民、问计于民、问绩

5、于民；知情权、选择权、参与权、监督权），广泛征求意见、建议，形成共识。组织试点单位负责人参加市、区两级宣传教育和业务培训，帮助引导广大居民对准物业管理的知晓和参与，培养物业管理有偿服务意识，为推行物业管理提供组织保证和良好的外部环境。3.落实资金。根据市配套政策要求落实了社区准物业管理中的经费，去年拨付25万元，今年共安排87万余元，也已全部到帐。主要是对生活困难的家庭救助、帮扶，补贴等方式，保证其也能享有相应的权利。同时加强了物业维修基金的使用。4.建章立制。对老旧居住小区开展准物业管理在我市是一

6、种尝试，在月城区也是一种新事物，主管部门在开展此项工作时，做了大量调查研究工作，提出了试点单位要达到“八个有"的规范要求，即：有物管用房、有公共保洁、有秩序维护、有停车管理、有设施维护、有绿化养护、有道路保养、有维修服务。从对去年9个小区实行准物业管理视察情况看，基本达到要求，并在不断创新和规范中。二、问题与困难（一）观念陈旧。多年来计划经济体制下形成的居民住房福利制度，使很多居民还存在无偿享受服务的传统观念，在调查中，90%以上的居民对住宅小区“要不要物业管理，'给予了肯定的答复，但65%以上的居

7、民认为，物管是政府的事，应有政府承担一切费用，35%的居民认为如果引进物管要花钱，还不如不引进，心里有抵触情绪。消费观念有待转变，“花钱买服务"的意识淡薄。去年杭州市出台文件，统一收取每平方物管费为0.15元，即便是如此低廉的费用，物管负责人对能否收齐物管费心存疑虑。物管收费难一定程度上制约了物业服务质量和水平的提高。（二）产权分散。老旧小区住房产权形式有商品房，房改房，回迁房，农转居的承租房，居民承租房等。住房的产权人也具复杂性，有居民个人、直管公房、单位产权人（包括省级单位、市属单位、区属单位）

8、、公共设施产权人（如各市政设施部门、电信、邮政、银行、区属商业单位所有的房产）、托管房、二手房产权人等。且大多各自为“居二难以形成一定规模的物业管理区域。有的老旧小区城市主干道、支路横穿其中，有大量社会车辆通行，无法实施封闭管理。（三）基础薄弱。老旧小区在建设之初主要是为了解决居民的住房困难问题，小区的规划方案比较简单。随着城市居民生活水平的提高,对硬件设施的提升提出了更高的要求，如管理用房不够、大小市政配套不到位，还如绿化面积过小、机动车停车难，大部分老旧小区没有体