老旧小区物业管理对策研究

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1、老旧小区物业管理对策研究近几年，郴州大力推进“两城”建设，各种楼盘可谓是遍地开花，新建住宅小区如雨后春笋般冒了出来。人们在改善居住环境的同时，对物业管理也提出了更高的要求。但是，在郴州市区，还有许多老旧住宅小区在物业管理方面碰到了诸多问题和困难，比如线管老化、楼道破损、房屋漏水、乱搭乱建、乱堆乱放、停车困难、邻里纠纷时有发生等。破解老旧小区管理难题，关系社会的和谐稳定，关乎居民的切身利益。据悉，老旧小区开发时间早，年久失修，房屋建筑和附属配套设施先天不足，普遍存在着屋面墙面渗水严重、道路破损、绿化不足、下水道堵塞、化粪池漫溢等问题，

2、再加上老旧小区按售房比例归集的维修基金很少，经多年使用，有的已经用完，而由于房屋年代较长，面临的维修问题较多，资金缺口比较大，严重影响居民的日常生活，小区矛盾突出，实行物业管理困难。老旧小区大多规模小，物业管理用房、经营用房配置又不到位，管理运行成本大，加上老旧小区内居住人员复杂，低收入家庭多，出租房比例高,人员流动性强，不仅对物业需求标准难以统一，而且收费困难，物业进驻难成共识。另外，老旧小区内违章停车、私自搭建、架空层出租、野蛮装修、改变用途等情况时有发生。为推进“创文”工作，加强老旧小区物业管理，政府部门必须认真对待，多想办法

3、来解决。建议：一、大力扶持老旧小区物业管理老旧小区是城市化进展中的一个特殊部落，政府要象支持贫困村发展一样扶持老旧小区物业管理。如制定适当的扶持政策，鼓励有实力的物业服务公司接管老旧小区的物业管理，从抓治安防范及治理脏、乱、差入手,逐步向社会化、专业化的物业服务模式过渡；推行老旧小区物业管理全覆盖财政资金补贴制度，实施物业管理全覆盖的老旧小区，在居民交纳一定标准（由各区根据小区实际制定）物业管理费的基础上，市区两级财政再给予一定补贴，市级财政补贴资金在老小区整治专项资金和物业维修基金增值部分统筹解决，并在城建资金中预算安排；针对低保

4、户、残疾人等困难弱势群体，研究制定物业费补贴制度和办法和建立物管扶弱济困基金，对家庭年收入低、老弱病残、低保家庭等住户予以补贴。二、积极探索业主自治模式和就近托管模式对于小区无人管理的状况，成立业主委员会是当务之急。业委会在召开业主大会后，可以商议出一个小区的管理模式。（一）业主自治，由业主委员会直接招聘保安、绿化、保洁、维修等专业人员，对小区实行专项管理；（二）就近托管，就是指被弃管小区附近的物业单位在服务好自己单位的同时，把弃管小区重新接管起来。（三）积极实施老旧小区改造工程。有计划、有步骤地推进背街小巷、老小区整治工作，完善老

5、小区公共配套设施，主要改造地下雨污水管道、修补破损道路、绿化补植、增设停车位等，夯实物业管理基础。（四）建立应急维修保障制度。建议每年从市住宅专项维修资金的增值收益中提取一部分，建立住宅物业应急维修资金，用于住宅区的公共部位突发性应急使用，缓解物业纠纷和矛盾（五）努力营造物业管理人人有责的氛围。我市物业管理尚处在起步发展阶段，要进一步加大宣传力度，引导居民增强三种意识：1•业主自治意识。加快完善业主代表大会和业主管理委员会，属地社区居委会应配合、指导、监督物业管理工作。2•价值消费意识。让更多的居民认同物业需求，认同有偿服务，认同等

6、级消费。3•全民支持意识。美化城市人人有责，物业管理户户联系，国家工作人员尤应率先支持配合。