项目初步投资分析

《项目初步投资分析》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在工程资料-天天文库。

1、观沙岭项目可行性初步分析一、项目基本情况项目地址：项目位于先导区滨江新城区域。东临城市主干道银盆路，与两馆一厅、湘江世纪城隔江相望。地块地势较高，目前为堆土丘，东面银盆路已拉通至三叉矶大桥。项目规模：占地面积:112.793亩净用地而积：约87亩3◎guanrnen世纪城洲■■■AE)Q□112-57*16968*14*541J•A•II二、项目开发设想项目开发预设容积率为2.6,建筑面积：175800平米，其中地下室：25000平米，商业20000平米，住宅:129000平米，管理、配套用房：1800平米。三、初步估算一、项目技术指标估算项目单位指标

2、占地面积m258000.29建筑密度%25%容积率2.6绿化面积m223200绿化率%40总建筑面积nf（含地下室25000m2）175801车位数个700居住户数户1758居住人数人6153平均每户居住人数人3.5平均每户居住面积m2100二、项目开发成本估算项目计算式金额（万元）一、土地成本6000土地出让金6000二、前期工程费3868设计费总建面积x30元/M?527报建费住宅200元/nf；非住宅220元2471招投标费建安工程费X0.18%48三通一平费建安工程费X2%528可行性研究费30水文、地质勘探费建安工程费XI%264三.建安工程

3、费每平米建筑造价（元/nf）26400建安成本150026370垃圾压缩站100030四、基础设施费1000五、开发期间税费1992供水管网补偿费（住宅）0.3T/人，600元/T111供电用电负荷费（住宅）92元/m21617其他建安工程费XI%264六、开发成本合计39260三、开发费用估算项目计算式金额（万元）一、管理费用表二中二到四项之和x3%938二、不可预见费开发成本x2%785四、开发费用合计1723四、销售费用估算项目计算式金额（万元）一、广告费用项目总投资x3%1178二、销售费销售收入X2%1055三、销售费用合计2233五、税金及

4、附加项目计算式金额（万元）一、营业税销售收入X5.5%642二、城市维护建设税销售收入X0.35%41三、教育费附加销售收入X0.15%18四、防洪工程维护费销售收入X0.18%21五、印花税销售收入X0.03%4六、产权登记费销售收入X0.1%12七、房地产交易管理费销售收入X0.5%58八、销售所得税销售收入X2.5%292合计销售收入X8.81%7030六、项目投资汇总表项目金额（万元）占总投资比例一、开发成本3926078.1%1、土地成本600011.9%2、前期工程费38687.7%3、建安工程费2640052.5%4、基础设施费10002

5、.0%5、开发期间税费19924.0%二、开发费用17233.4%三、销售费用22334.4%四、税金及附加703014.0%开发投资合计50246得房成本3332销售收入79800七、经济评价指标评价指标指标值单位备注总成本50246万元含财务及销售成本总销售收入79800万元含税总利润29554万元总销售收入-总成木税后利润

6、22523万元总利润-税金税前收益率

7、59%总利润/总成本税后收益率

8、45%总税后利润/总成本四.初步分析根据以上投资估算，结合土地方现状，我方需投入资金如下：土地出让金:5300万元开发前期运作费:1000万元税费:1500

9、万元（含首期5万方报建费、土地增值税等）财务成本：1500万元（包括融资5000万元两年成本费1000万元）合计：9300万元，直接资金投入约为8500万元左右。项目总盈利虽有22500万元，但考虑到扌II除600车位4200万元和20%商业沉积4800万元，预计盈利现金13500万元。因此，个人认为该项目给予对方的谈判条件为：在保证容积率2.6以上的前提下，干股40%或现金7000万元。营销策划部2010年10月14日