住宅专项维修资金增值探微

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1、住宅专项维修资金增值探微【摘要】实现住宅专项维修资金的增值，有其必要性和可能性，它既关系业主个人利益，也关系社会稳定。国家要积极创建相应的市场机制，并通过法律进行规范管理。建立这一机制，首先要解决的是管理主体问题，政府代管与业主自治都有明显的弊端，基金公司应当是保障住宅专项维修资金增值的最佳选择。【关键词】住宅专项维修资金增值管理政府代管业主自治基金公司2008年2月1日颁布实施的《住宅专项维修资金管理办法》（以下简称《办法》）第十七条规定：业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交；成立业主大会的，

2、续交方案由业主大会决定，未成立业主大会的，续交的具体管理办法由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门会同同级财政部门制定。这表明当住宅专项维修资金余额不足的时候，政府可以强制业主缴纳。住宅专项维修资金再次缴纳过程中，“拒缴”、“托词不交”现象肯定存在，催缴成本也较高。而只要有不交的业主，缴纳的业主就会心理不平衡，进而引发业主之间、业主和物业公司之间的矛盾，甚至会导致社会问题。住宅专项维修资金的不足，会导致房屋缺乏正常的维修,损害房屋使用寿命，严重的会影响住户生命、财产安全。国家应当未雨绸缪，将住宅专项维修资金管理的增值研

3、究提到重要位置。而住宅专项维修资金管理的好，能够增值，业主就可以不用续交或者少缴住宅专项维修资金，这对业主和社会都是难得的好事。住宅专项维修资金增值的重要性必要性。住宅专项维修资金，又称“房屋的养老金”，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。业主购买的商品房，随着使用年限的推移，保修期满后，房屋共用部位、设施设备的老化、损坏现象随时都会发生。这给业主的生活带来很多不便。首次收缴的住宅专项维修资金使用完后，再次收缴住宅专项维修资金就变得极为被动和麻烦。如果住宅专项维修资金管理在安全的前提下，坚

4、持效益原则，不断得到增值，不仅可以有效减轻业主负担，还可以减少住宅专项维修资金再缴带来的种种纠纷，促进社会和谐、稳定。增值可能性。首先，住宅专项维修资金的使用有闲置期。目前我国许多住宅专项维修资金在房屋刚刚建成的若干年内支出寥寥无几。截至2007年4月，北京市归集的130亿元维修资金中，近8年时间，累计支出才415万元，使用率仅为万分之三，有的区县甚至从未使用过一笔专项维修资金。①究其原因，除了我国住宅专项维修资金管得过死外，还因为房屋刚刚建成时，大多还处在保修期内，不需要动用住宅专项维修资金；而且住宅共用部位、共用设施设备不

5、需要保修期满后立即进行维修、更新、改造。这表明住宅专项维修资金的使用有一段很长的闲置期，即使开始使用也不会很快用完，需要有一个过程。无论在闲置期还是使用阶段，让暂时不用的住宅专项维修资金进行增值是完全可能的。其次，住宅专项维修资金可以到银行存储，也可购买国债。按照《住宅专项维修资金管理办法》的规定，专项维修资金经业主投票表决后可购买国债。而且可以转入住宅专项维修资金滚存使用的不只是暂时闲置不用的住宅专项维修资金，还有住宅共用部分、共用设施设备经营所得收益等。我国《办法》第二十七条规定:"下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用

6、：住宅专项维修资金的存储利息；利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益；利用住宅共用部分、共用设施设备进行经营的所得收益，但业主大会另有决定的除外；住宅共用设施设备报废后回收的残值。”住宅维修资金滚存使用范围明显扩大，有助于增加维修资金的来源途径，提高资金增值收益能力，减轻业主负担。保障住宅专项维修资金增值的机制比较住宅专项维修资金管理的安全目标，实现增值目标是一件更复杂的事情。政府要解决的是建立住宅专项维修资金增值机制，并通过法律进行规范管理,而不是为其增值亲力亲为。这一机制的建立，首先要解决的是住宅专项维修资金的管理主体问题

7、。因为按照《办法》规定，业主大会对住宅专项维修资金可以委托政府代管，也可以自己管理，还可以由社会中介机构或者物业管理企业等单位代管。这就像投资人进行投资活动，可以建立独资企业，也可以选择合伙企业或者公司组织形式，国家要给当事人多种选择的自由。要保障住宅专项维修资金的增值，政府也要给业主多种选择的自由。那么，哪种管理者最有利于住宅专项维修资金的增值呢？政府代管的利弊。政府管理最大的好处是安全性。即使有人“挪用”，国家也要承担最后的责任。但是,政府代管住宅专项维修资金效益低下是客观事实。因为政府不是“经济人”，而是“公共人”，追逐

8、利润不是其擅长和职能；况且政府是具有垄断性的组织，没有市场竞争压力，管与不管，管得好与不好，与政府生存和利益没有直接影响。因此，政府代管缺乏积极性和内动力，管理效益逊于安全性。业主自治的利弊。业主对住宅专项维修资金的增值最有积极性，由业主大会、业主委员会亲自管理住宅专项维修资