未过户的房产能否强制执行

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1、张某诉李某房产强制执行案案情简介：李某借张某款3万元到期未还。张某向法院起诉要求判决张某还款。张某胜诉，但判决生效后，李某并未履行付款义务，于是张某申请法院强制执行，要求拍卖李某的一处房产偿还欠款，执行人员便将该房产查封。该房居住人王某提出异议，称该房是其合法财产，不是李某的财产，要求解除查封。经查证，该房是王某2年前花8万元从李某手中购买的，其已支付房款7.5万元，其他5千元约定办完房屋过户手续后付清。因为后来李某下落不明，所以该房过户手续尚未办理。案件争议点：王某所提的异议是否成立？法院能否执行该房产？观点一：王某所提异

2、议成立，法院不得执行该房产。因为该房屋李某已在2年前卖给王某并交付，虽然没有办理产权过户登记，但买卖合同有效。王某作为买卖合同的债权人，张某作为借款合同的债权人，两个债权是平等的，都应当同等的受到法律保护，法院不能为保护一个债权而损害另一个债权。观点二：王某所提异议不成立，法院得以执行该房产。因为该房屋没有办理登记过户手续,房屋转让无效，房屋产权没有转移，该房仍然属于李某财产，既然房屋仍然归李某所有，法院就可以拍卖房屋，用拍卖所得价款偿还李某欠下张某的债务。我认为观点二正确。具体评析如下：一、买卖房屋未办理登记过户手续，合同

3、是否有效，王某能否成为买卖合同的债权人？合同生效是指已经成立的合同具有法律约束力，合同是否生效，取决于是否符合法律规定的有效条件。合同的一般生效要件，是指合同发生法律效力普遍应具备的条件。由于合同是双方或多方的民事行为，有效合同是合法的民事行为即民事法律行为，因此民事法律行为应具备的条件，也就是合同生效的一般条件。《民法通则》笫55条规定：“民事法律行为应当具备下列条件：（1）行为人具有相应的民事行为能力；（2）意思表示真实；（3）不违反法律或社会公共利益”。本案中房屋的买卖关系出自王某和李某真实意思，买卖双方也具有相应的民

4、事行为能力，合同内容亦不违反法律和社会公共利益。因此双方的合同有效。房产的甥记过户手续只是物权变动的要件，而非该合同生效的要件。王某依据买卖合同为李某的合法债权人之一。具体原因如下：首先，依据《合同法》笫四十四条的规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批進、登记等手续生效的，依照其规定”。从这一条规定看，办理批准、登记手续要成为合同生效的要件，必须有法律、行政法规的特别规定。在没有法律、行政法规对合同生效的特别规定的情形下，合同依法成立即生效。但目前尚没有一部法律或行政法规明确规定买卖房屋合同口办理

5、房屋过户登记时生效。其次，根据《城市私有房屋管理条例》笫9条的规定，办理城市私有房屋所有权登记或转移、变更手续时，购买的房屋，须提交原房屋所有权证、买卖合同和契证。显然，这里作为产权登记证明的买卖合同一定是有效合同，因为无效合同是不受法律保护的，而更不能作为产权登记证明。可见，因未办理产权过户而认定买卖合同无效的做法，不符合法律的逻辑和基本原理。买卖行为与登记过户行为是两个独立的行为，买卖房屋是否办理过户登记手续与买卖合同的效力无关。最高院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第85条规定：“财产所

6、有权合法转移后，一方翻悔的，不予支持。财产所有权尚未按原协议转移，一方翻悔并无正当理由，协议乂能够履行的，应当继续履行；如果协议不能履行，给对方造成损失的，应当负赔偿责任”。这一规定也说明，财产所有权的转移与否，并不决定双方协议的效力。再者，办理过户登记是产权变动的要件，不是合同生效的要件。《物权法》第14条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产的登记簿时发生效力。”第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成

7、立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”先签订房屋买卖合同，然后根据买卖合同去办产权过户登记，“买卖合同”是导致“产权过户”的“原因”“，产权过户”是其“结果”。“买卖合同”和“产权过户”之间就是“原因”和“结果”的关系。最高院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第9条中更明确规定：“……法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”也规定，合同的效力与物权变动的效力是两码事，买卖房屋不办理产权过户登记引起的

8、法律后果是房屋产权不发生转移，对之前买卖合同的效力没有影响,买卖合同白合法成立时生效，实际上，双方按合同约定交付房屋、支付价款，说明合同已经对双方当事人产生效力了。二、房屋产权未发生转移，是否法院就可据此执行该房屋?依据相关法律规定，申请强制执行必须符合以下条件：一是必须有生效的行政裁判文