五区别墅营销推广方案改后

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1、五区山顶天湖别墅组团营销策划报告广州中原地产2008年7月前言魅力楼盘！南沙奥园五区别墅区是整个项目的经典作品，如何在竞争激烈的市场中一枝独秀？我们只有挖掘项目的独特气质，将品牌缔造成为目标消费群心目中永远的“第一传奇”！目录项目产品分析项目系统定位项目整体推广南沙市场概况消费者分析第一部分南沙别墅市场概况南沙市场概况在市场中挖掘自己的“专属”契机！南沙市场概况整体市场特点：别墅户型集中为150-1000㎡的联排别墅和独立别墅，尤其以150-220平方米的联排别墅和200-300平方米的独立别墅最受欢迎；少量600-1000平方米的高端产品也得到了市场的追捧

2、。珠三角地区的投资度假客、香港投资度假客户，南沙本地的富豪、在南沙兴建实业或政界人士。目前南沙市场别墅主要集中在滨海花园、南沙境界、碧桂园。滨海花园目前的销售主力是独立别墅，南沙境界以联排别墅为主。客户状况户型状况供应状况南沙市场概况——个案分析南沙滨海花园基本情况：·开发商：越秀城建集团·占地面积：4200亩（已开发约1000亩）·位置：环岛路、焦门河北·开发情况：已开发到三期半岛组团·区位交通：南沙环岛路，南沙未来CBD地带，地铁4号线黄阁站旁·生态环境：两面临水，西南面正对直达蕉门河水道，远眺珠江出海口，西北面拥有月影河良好的自然水景资源，而小区东北面

3、为飞沙角山。点评：南沙滨海花园进入市场较早，知名度与接受度都较高，独立别墅均价13000元。销售状况，二期水晶湾2005年12月公开发售至今2年半时间销售约110套，目前余货约40套，集中在400-500平方米单位。滨海花园户型点评餐厅与厨房过远，布局不合理。一层就设主人房，影响私密性。总的来说，户型显得过时。南沙市场概况——个案分析南沙境界开发商：北方万坤·占地面积：280亩·建筑面积：152900平米，商业5400平米·区位交通：位于南沙中心，临近地铁四号线黄阁镇站。·生态环境：于广州市最大的自然山体公园大山乸自然保护区内，区内山体地形起伏，最大落差达5

4、0多米，将保留80余亩原生态山地作为私家园林。·产品：联排、叠加、合院别墅·均价：11000元/平方米—13000元/平方米推广点：山地建筑，自然、舒适、清新、清澈的空气点评：南沙境界突出单一“坡地”资源优势，既是优势，也是软肋。体现坡地建筑有一定市场接受度，但一旦市场上出现除了坡地还有其他资源的项目，很容易受到威胁。。目前别墅产品销售状况不佳，7月12日公开发售约100套新产品，场面较为冷清。南沙市场概况——个案分析市场分析如何提炼出自己独特的气质寻找自己的专属契机都市盘的繁华齐备有余，但大多缺少环境任务分析产品本身与目标消费者，找到楼盘特质与消费者特质的

5、最佳契合点。华南版块的环境深入人心但交通与配套难于认同市场分析总结消费者对都市盘存在好感，但持币待观优化生态环境，打造意大利风格的特色社区2008年南沙别墅市场的供应量约9万平方米，套数约300套，实际销售率预测35%。根据目前的市场环境，预测2009年除南沙滨海花园将推出新货外，其它楼盘明年都将以消化今年的别墅余货为主。南沙境界和碧桂园以联排别墅为主，主要竞争对手集中在滨海花园。在其它发展商尚未大规模进入南沙之际，及早推出新货。南沙奥园5区别墅的入市时机在明年5月份。市场分析南沙奥园入市时机建议:消费者分析第二部分消费者分析针对目标消费群体分析，深度挖掘项

6、目的“魅力”所在，关键在于挖掘目标消费群体的最典型气质。消费者分析深度挖掘项目内涵、气质，以独特的概念推广楼盘独特“魅力”用一个与众不同的定位去确定，使各个环节井然有序,并顺利推动整个项目推广的进行。消费者分析消费者构成实力派年龄：35——45岁（约54%），大专以上占80%职业：专业人士、企业家地位：在工作上处于佼佼者和决策者的地位。置业经验：二次置业以上，甚至已在郊区购房，购房经验成熟成熟型年龄：45——60岁（约46%），文化程度不定职业：通过早期的奋斗取得成就的企业家、商人地位：在工作上处于决策者或监控者的地位。置业经验：不定区域多次置业，购房经验比

7、较成熟消费者分析消费者分析A、以智力、知识成为累计财富的资本以智慧创造财富是这一群人的共性。他们是以机遇与智慧崛起的贵族！B、追求居住环境的要求非常高对居住环境的选择较高，不只是居住，更是一种享受生活的态度。C、追求心理一种荣誉感认可家即阶层、身份地位、个性品味的象征，渴望家带来自豪感、荣誉感！消费者分析消费者共性上流社会的行为、观念对他们有很深的影响力EG：收藏有商业价值、文化价值的事物；参加各种私人聚会。在这个知识、智慧有特殊魅力的年代，他们愿意与行业专家交流，并尊重他们的见解。消费者分析哪些人对他们有影响力？意见领袖有品味的艺术家著名建筑师著名室内设计

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