中欣经典策划提案

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1、中欣项目营销思路第一部分--------------------------------市场分析-项目分析本案推导结构项目的卖点市场分析产品角度人群分析市场机会点锁定目标群攻击实施产品定位产品策划竞争策略推广策略本案市场分析----------------------------------------市场概述2004年，受国家宏观调控政策的影响，长沙市房地产开发投资增速有所回落，但是在旺盛的市场需求拉动下，房地产开发仍保持了较快增长，房地产市场供销两旺，商品房价格增幅较大，房地产业已成为拉动长沙经济不断发展的支柱产业。2005年随着

2、二次调息及七部委意见的下达，全国房地产面临着进一步的调整。1、市场处于稳步发展期长沙市房地产开发增长速度减慢，目前处于稳步发展期：2004年全市在建在售楼盘开发量与03年对比：总开发量（㎡）住宅开发量（㎡）商业开发量（㎡）04年682，7401582，1601100，580003年739，8812652，222587，6587差额-57，1411-70，0624+12，92132、市场需求持续旺盛2004年，长沙市共成交商品房38671套，成交面积450.22万平方米，成交金额99.17亿元，又创历史新高，分别比2003年同期增长44

3、.69%、50.44%和57.03%，增幅较大，增速加快。随着居民收入水平的不断提高，居住品位的不断提升，消费者的购房需求还将有一个较大的上升空间。2004年长沙市商品房的销售均价为2738元/平方米，比去年上涨10.94%。其中商品住房销售均价为2391元/平方米，比去年上升了7.61%。由于商品房供应量减少与消费者旺盛的购房需求之间存在较大反差，导致2004年长沙市商品房价格涨幅较大。3、房价走势基本平稳据长沙市房地产交易中心统计，2004年，长沙市商品房的销售均价为2738元/平方米，比去年上涨10.94%。其中商品住房销售均价

4、为2391元/平方米，比去年上升了7.61%。由于商品房供应量减少与消费者旺盛的购房需求之间存在较大反差，导致2004年我市商品房价格涨幅较大。据长沙房地产2005年一季度的统计，长沙市商品房的销售均价为2800元/平方米，比长沙同期房价涨幅有所下降。4、大盘进代已经来临随着长沙市政府迁住河西新址，阳光100、金牛山庄等一批项目已进入实质性操作阶段。省政府的南迁同时也带动南边楼市发展。目前奥林匹克花园也正在紧张的进行前期准备工作6、05年市场堪忧宏观调控的大环境下，全国房地产面临新的挑战。七部委意见下达，使众多消费者持币观望。大盘时代

5、来临，加速品质竞争，房地产面临洗牌。土地的匮乏及建筑成本的增加造成房价攀升，易形成有价无市。05年调控风波不断，对市场影响较大，开发商对后市不可期望太高。7、市场判断住宅是永恒不变的开发主题，而开发什么样的住宅是客户需要的产品，是开发商重点考虑的问题。市场需求仍然存在，但好产品才会有人接受。第二部分本案项目分析----------------------------------------基本情况项目位于韶山路与长沙大道之间的次干道—友谊路南，属于长沙南城雨花区。项目总用地约4万平方米，容积率约2.8，总建筑面积达到11万平方米左右，

6、项目规模不大，地形呈不规则地块，如何利用项目地势优势，结合土地形状，创造最具竞争力的楼盘，还需要从产品着手。韶山路是长沙南北主干道之一，北起八一路，南至汽车南站，分为韶山北路，韶山中路，韶山南路三部分。2003年，韶山路策划改造，韶山路沿线便开始是各自圈地，新旧物业相间其中。2004年韶山路正式修建通车后，南城地价一路标升，各个项目也逐步开始发展起来。项目虽然靠近韶山南路，但仍离韶山南路有一定的距离。而友谊路将建成36米的行车道，韶洲路将建设成56米的行车道，两相道路拉通后，交通的便利，将使项目地块价值进一步得到提升。道路状况本项目属

7、于湖南省府地产板块，位于韶山南路区域，沿韶山南路有铁道学院、中南林学院、市委党校、湖南女子大学、湖南中医学院药学院等高校，沿项目友谊路口，有井湾子家具城等商业。往南有红星大市场、雨花五金机电市场等专业市场，虽然各个专业市场开发时都有一定的住宅，但无论从其居住环境还是户型设计均有一定的缺陷所在。沿途有华银园、上海城、星语林·名园等住宅小区在售，2005年还有大批住宅将项目开发，项目将面临残酷的竞争。重点物业分布客户定位-----------------------------------目标客户细分——“五大潜在目标市场”目标客户定位—

8、—“高级白领及中产阶级”目标客户细分——“五大潜在目标市场”1）、本地政府及直属机构、各事业单位中高层领导、公务员2）、项目周边个体商户的老板、3）、本地企业、经济社团、白领、职员4）、离项目较近的高校老师5）、其他“二