广州顺欣广场地块营销提案(I)

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1、——顺欣广场地块提案提案机构:广州市地博置业顾问有限公司提案时间:2008年1月6日项目适宜发展方向——与顺欣系列产品形象相匹配的中档精品小户型物业点观博地fdc.21ask.com中管网房地产频道项目消费群层次——新城市中的新活力一族点观博地fdc.21ask.com中管网房地产频道项目形象定位——东广州城市活力阶层专属地带东广州城市活力阶层专属地带点观博地fdc.21ask.com中管网房地产频道项目价格定位——项目产品定位精品小户型前提成立，入市时间以2008年下半年计算简装300元/m2，实收均价：450

2、0元/m2精装500元/m2，实收均价：4700元/m2s点观博地fdc.21ask.com中管网房地产频道项目销售周期——项目入市时间以2008年下半年计算公开发售起6个月内，销售完成90%点观博地fdc.21ask.com中管网房地产频道3W1H解决之法我们卖什么产品？我们卖给谁？我们卖什么价格？产品如何优化？我们如何卖？我们卖什么产品？—之宏观政策前瞻—之区域市场看点—之项目自身分析宏观政策前瞻住房结构调整90/70保障性住房供应2007年2007年金融政策土地政策宏观调控宏观调控遏制流动性过剩规范土地稳政

3、策稳政策抑制投机、投资性需求市场管理调结构调结构调整是主旋律税收政策调整税收，加大成本土地政策调整◆土地审批权的“下放”:1月22日国土资源部下发《关于调整报国务院批准城市建设用地审批方式有关问题的通知》，原来由国家控制土地审批权现交由省级相关部门实施,国务院和国土资源部将更多精力用于监督管理等方面,加大了土地的审批监管力度。随着国家一系列土地政策的实施，“地根”被越收越紧；从土地◆自2007年1月1日起，土地出让收支全额纳入地方基金预算管理：收入全部缴入供应量、供应结构、土地审批程序、土地资金监管及土地管理各地

4、方国库，支出一律通过地方基金预算从土地出让收入中予以安排，实行彻底个方面都加大了严格的管理控制；未来的土地供应会日趋紧张，的“收支两条线”；意味着地方政府今后在动用土地出让资金受益上，必须接受开发商获取难度也将一步步加大，这对开发商的资金链完整及通各方面的监督。畅性提出了更高的要求，实现快速开发、回笼资金是重点。◆2006年7月实施了土地督察制度,设立国家土地督察局并向九个地方派驻机构，代表国家土地总督察履行监督检查职责，负责对各省级及计划单列市人民政府的土地利用和管理情况进行监督检查，实行了目前最为严格的土地管

5、理制度。金融政策调整◆连续6次加息，10次上调存款准备金率，体现了国家对于金融政策的调整力度加大。◆9月27日由中国人民银行、银监会发布通知明确对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%,同时利率也上调打击房地产投资的力度越来越大，直接加大了投资客户的投资门10%.对于投资客户来说此通知无疑是又一道紧箍咒,加大了投资成本,导致市场槛，严重抑止了市场投资需求，投资客户锐减.投资份额降低，房价松动，鼓励更多的首次置业者参与◆12月11日《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知

6、》进一步明确了《通知》中有关“严格住房消费贷款管理”的规定，确定了第二套贷款以家庭为单位.进一步加强信贷管理,表明了国家对于房地产调控决心,也严重打击了市场的投资需求。税收政策调整◆2006年12月31日，国务院公布《国务院关于修改〈中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例〉的决定》。国务院决定自2007年1月1日起，将城镇土地使用税每平方米年税额在原《条例》规定的基础上提高2倍，同时，将外商投资企业和外国企业纳入城镇土地使用税的征税范围。◆2007年1月16日晚，国家税务总局发布了《关于房地产开发企业土地增值税清提

7、高土地开发的的税费，直接加大了开发成本，对于土地利用算管理有关问题的通知》，明确2月1日起，房地产企业土地增值税的缴纳将效率的提高的带来了一定的推动力，同时也让房地产开发的门由先前的“预征制”转为“清算制”。2007年房地产市场税费政策调控正式启幕。槛进一步抬高。◆物业税的开征一直是热门话题，年内开始开征物业税试点”的说法不断蔓延，继广东、湖南先后声称要开展物业税征收试点后，上海、北京、南京等大都市以及温州、丹东等中小城市，也出现了类似的声音。随着开征的日期越来越近,可以预见这个新税种对投资房地产成本的提高也不容

8、小视。住房结构及供应调整◆90/70政策：决定后期产品供应量的方向◆11月30日由建设部、国家发展和改革委员会、监察部、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局等七部门30日联合发布《经济适用房管面对各地房价快速上涨，政府已经意识问题的重要性，并希望建立一理办法》，办法指出，经济适用住房制度是解决城市低收入家庭住房困套有效的住房保障体系或采取难政策体系的组成部分。“