房地产开发项目前期

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1、第三章房地产开发项目的前期工作主讲：史玉芳教学内容房地产开发用地的取得规划与设计——房地产开发的龙头房地产开发项目建设前的准备工作教学目的：通过本章学习，使学生了解土地的特征及土地理论；理解房地产开发与规划设计的关系及不同类型物业的规划设计特点；熟悉土地所有权和土地使用权的含义和特征；掌握房地产开发用地的取得方式，房地产开发项目的审批程序和操作流程，房地产开发中征地和拆迁的内容、程序和补偿、安置标准等。重点难点：重点是房地产开发用地的取得方式和项目的审批程序和操作流程；难点是房地产开发过程中不同类型物业的规划设计特点。教学时数：8第一节房地产开发用地的取得土

2、地理论与开发利用土地征用及闲置土地处置土地所有权开发用地的取得房地产开发用地土地使用权一、土地与土地开发利用（一）土地的特性1.土地的自然特性★土地位置的固定性★土地数量的有限性★土地特性的差异性★土地作为生态环境主要部分的脆弱性2.土地的经济特性★土地需求与供给的矛盾性★土地使用方向的相对固定性★土地报酬至边际效益后的递减性★土地所有权及使用权形式上的多样性（二）土地理论1.区位论（1）杜能的农业区位论：德国经济学家杜能1826年发表《孤立国和农业与国民经济的关系》一书，标志着区位理论的产生。杜能将农业生产分成了六个圈，即：①自由农作物圈（生产鲜活产品，蔬菜及鲜

3、奶）；②林业圈层（量大不易长途运输的木材及材草）；③集约农业圈层（谷类、畜类）；④谷草农作物圈（牧草和畜类）；⑤三年轮做制农业圈层（体积小、易运输及不易腐烂的农作产品，奶酪及烧酒）；⑥畜牧圈层或边际农业圈层（农作物自给，提供少量的奶酪及烧酒）。杜能的贡献是土地的级差地租与到中心城市的距离成反比。（2）韦伯的工业区位论：韦伯的工业区位论实际上是区位因素分析。德国人，1909年发表《工业区位论》一书。★运费对工业区位的影响韦伯提出了原料系数，即运进工厂的稀有性材料与运出工厂的产品总种之比。凡原料系数小于1时，生产工厂应设在消费中心区；凡原料系数大于1时，生产工厂应设在

4、稀有性原料产地附近；凡原料系数等于1时，生产工厂可设在消费中心区或稀有性原料产地附近。★工资成本对工业区位选择的影响韦伯认为厂址应选择在运费成本最低的地方迁移到劳动力成本最低点所需增加的运费和节约的成本进行比较确定。★集聚因素对工业区位选择的影响韦伯认为厂址的选择应考虑：工业企业的规模经济、分工协作与资源共享、集聚因素带来的外部经济利益的增长。2.地租理论(1)地租的概念从广义来讲，地租泛指土地所有者将其所拥有的土地及与土地相关的房屋或其他附着物租给他人使用所获取的报酬，是一种不仅局限于土地的租金；狭义的租金是指土地的使用者租用土地所需支付的租金，是其所获利润中超

5、过平均利润的部分。(2)级差地租（马克思主义地租理论）级差地租的形成是由于土地本身条件的不同造成的土地自然力的差异，级差地租细分为级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ。级差地租Ⅰ：是指等量资本投入在等面积的不同条件的土地上，因土地的肥力和位置差别而产生的超额利润转化而来的级差地租。级差地租Ⅱ：是指连续投在同一块土地上的各个资本，由于生产效率不同，由资本效率较高的资本产生的超额利润被土地所有者占有时所转化而来的级差地租。1.土地利用规划的必要性(1)从土地的自然特性方面分析(2)从土地的经济特性方面分析2.编制土地利用规划的内容与步骤(1)综合评价土地资源将土地化成不同等级(2)

6、进行土地利用预测(3)确定用地标准及用地结构(4)提出本地区功能分区(5)制定土地整治和保护规划(6)确定本地区土地利用总体及详细规划（四）土地特征、理论对房地产开发的启示1.重视土地区位2.注意经济社会与生态效益的兼顾，合理使用土地3.节约用地4.房地产开发必须符合国情，不能照搬发达国家模式（三）房地产开发用地的类型1.按照土地利用的性质和功能划分按照《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011），城市开发建设用地分为居住用地、公共管理与公共服务用地、商业服务业设施用地、工业用地、物流仓储用地、交通设施用地、公用设施用地、绿地八个大类。2.按照土

7、地的开发利用程度划分（1）生地。生地是指完成土地征用，未经开发、不可直接作为建筑用地的农用地或荒地等土地。（2）毛地。毛地是指具有一定的城市基础设施，但尚未经过拆迁安置补偿等土地开发过程，不具备基本建设条件的土地。（3）熟地。熟地是指具有完善的城市基础设施，经过土地开发，能直接在其上进行房屋建造的土地。（4）净地。二、土地的所有权（一）土地所有权的概念、权能和特征1.土地所有权的概念(1)土地所有权的概念(2)我国土地所有权制度2.土地所有权的权能(1)土地占有权(2)土地使用权（狭义的土地使用权）(3)土地收益权(4)土地处分权土地所有权是一级权能，占有、使用、

8、收益、处分