中原某项目全程定位及策划

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1、绝对产品主义的制导营销问题篇—产品篇—营销篇—推广篇－客户篇PART1问题篇分析问题性价比核心卖点产品线双溪布洛10万方奥体花城14万方怡和花园8万方国宝花园10万方唐城御府5万方泉舜财富中心8万方康城三期3万方中央广场10万方宝龙城市广场8万方中弘湖滨花园3万方世府名邸6万方帝都国际城10万方美茵湖12万方东方今典10万方1300000㎡市场背景Q1：性价比相对低了。新区楼盘价格对比价格预期中上序号个案名特点目前情况1中弘湖滨花园17万平方米成熟社区销售情况一般2国宝花园三期别墅里的高层(香泊湾)定向销售2600-28003东方今典大社区，临河第一排通常至少3%优

2、惠，成交价在3500左右4阳光双溪布洛二期临河，产品景观好成交价3500左右5元华国际二期现房成交价3400左右6奥体花城二期雅典公园高层，成熟大社区成交价3500左右Q1：性价比相对低了。Q2：核心卖点相对较弱。地段价值：未来市中心区位，新城三大主干道交汇环境价值：距开阳湖较近，步行约五分钟空间价值：逾百米超宽楼距，释放极品生活空间环保价值：率先采用太阳能，领先洛阳的环保人居配套价值：拥揽中央的鼎级配套，喝彩新城的咫尺繁华Q1：性价比相对低了。Q2：核心卖点相对较弱。Q3：产品线存在严重的问题。客户需求与本案产品线的拟合模型客户量面积405060708090100

3、110120130140150170190一室需求曲线两室需求曲线三室需求曲线四室需求曲线客户量面积140150160170180190200220260280300350370400复式需求曲线客户需求与本案产品线的拟合模型客户需求与住宅总价的趋势关系客户量总价PART2产品篇产品主义现有产品力提升新概念导入产品线重组导入新概念的必要性前面已经提及，本案所具备的卖点不具备唯一性和绝对的市场地位。自身导入新概念的必要性市场市场竞争激烈，仅靠现有产品力提升，无法获得稳赢的市场地位。科技住宅独创超前革命科技住宅体系构建太阳能利用系统分户太阳能热水供应太阳能路灯阳光导入系

4、统（阳光会所）稀土指示系统家居保安系统家用设备控制系统家居综合布线系统家居信息化系统智能化家居系统节能环保系统PVC塑钢＋LowE玻璃（北向）生物净水系统密封保温入户门阳光会所利用该装置，将会所打造成全阳光会所，会所的每个空间，都将充满阳光，给业主带来完全不同的体验。卖场展示会所未竣工前，将该装置用于案场展示，给客户新鲜的体验。智能化家居的壹天多种配置智能家居体系基本配置（4000元以内）：智能安保系统、家居控制系统舒适配置（10000元以内）：智能安保系统、家居控制系统、智能照明系统、电动窗帘系统全能配置（30000元左右）：智能照明系统、电动窗帘系统、智能安防系

5、统、综合布线系统、全宅音响系统、家庭娱乐系统、环境控制系统、网络家电系统、家居控制系统建议采用菜单式营销策略，即标配采用基本配置，但预留升级接口，客户可根据需要后期自己进行升级。这样既节约了成本，又保证了系统的实用型和个性化。建议北向窗全部采用PVC塑钢＋Low－E玻璃窗窗框材质名称K值（㎡·K）节能效果（%）金属单玻璃6.40双玻璃3.2—4.955—23中空玻璃窗3.9—4.931—23铝合金断热中空玻璃窗3.0—3.453—47PVC塑料窗铝合金断热Low-E中空玻璃2.2—2.666—59单玻璃3.3—5.433—16双玻璃2.2—3.166—52Low-E

6、中空玻璃窗1.775复合钢塑双玻璃2.9—3.255—50铝塑双玻璃2.955钢木双玻璃3.318铝木双层窗（单框）2.561建议水景采用生物净水技术。建议采用保温密封入户门。这种门在门墙内填充玻璃棉或矿棉等防火保温材料,在外门窗口加密封条。产品线景观园林物业科技住宅体系160㎡左右的三室190-200㎡的四室复式住宅建议大多数取消。20拆分A1、E1户型（160㎡左右）＝30多的一室＋120多的三室30多的小户型拆分E3户型（190㎡左右）＝90多的两室×2建议由设计院进行拆分重组B1＋B2(190㎡＋70多㎡)＝D1＋D2（160㎡＋100㎡）重组前后的产品线结

7、构对比客户需求与本案产品线的拟合模型客户量面积405060708090100110120130140150170190一室需求曲线两室需求曲线三室需求曲线四室需求曲线重组后的产品线明细结构面积套数一室35㎡左右35555㎡左右6两室90－100㎡206110㎡左右192三室125㎡左右355160㎡左右108170㎡左右52卖点分析——丰满的产品特质地段价值：新城中央三条主干道环伺环境价值：居新区音乐喷泉几步之遥景观价值：法国大师手笔地中海风情国际豪景服务价值：唯一纽约上市地产品牌成员企业中原第一物业品牌科技价值：科技概念住宅，集太阳能利用、智能家居和节能环保于