合川某现实项目全程策划报告

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1、合川房地产项目全程策划报告房地产经营与管理作业——合川项目全程策划报告指导老师：建设管理与房地产学院姓名：建设管理与房地产学院学号：建设管理与房地产学院专业：建设管理与房地产学院时间：2010年5月51合川房地产项目全程策划报告目录1重庆市概况51.1重庆市经济概况51.2重庆市房地产市场概况62合川宏观经济概述92.1合川区概况92.2合川区宏观经济状况92.3合川区房地产市场发展描述102.3合川区房地产展望123项目地块特性分析133.1项目区域属性133.2地块经济技术指标133.3项目用地周边环境分析143.4项目地块条件143.5地块优劣因素

2、梳理153.6地块发展前景简析153.7地块初步定位154项目概念设计及项目地位164.1项目比较164.1.1周边房源比较164.1.2主要竞争项目比较174.2SOWT分析224.2.1优势(S)224.2.2劣势(W)224.2.3机会(O)224.2.4威胁(T)224.2.5解决办法234.3项目潜在价值挖掘234.4项目产品开发及形象定位2351合川房地产项目全程策划报告4.4.1项目形象定位234.4.2开发企业形象定位244.5、目标客户群锁定244.6项目功能定位254.7项目规划设计264.8户型定位274.9车库定位284.10价格定

3、位284.11商业部分定位305投资收益分析315.1项目投资估算依据315.2项目投资费用估算315.3财务分析346项目营销推广376.1项目推广总体指导原则及思路376.1.1营销目的376.1.2营销策略：376.2营销推广思路386.3项目形象策略386.4项目推广阶段安排396.4.1预计销售周期396.4.2销售实施396.5核心营销手法426.6主要营销手段436.7辅助营销手段456.8项目现场及周边包装466.8.1施工现场包装466.8.2项目周边包装466.8.3看楼通道的包装4651合川房地产项目全程策划报告6.8.4看房直通车4

4、76.9价格策略476.10商业销售477广告投放策略487.1广告投放策略487.1.1重庆购房消费认知途径调查487.1.2广告内容487.3广告媒体实施497.3.1投放媒体497.3.2发布周期497.4推广费用预算5051合川房地产项目全程策划报告1重庆市概况1.1重庆市经济概况重庆市直辖以来，GDP由1997年的1360.24亿元增长到2009年的6528.72亿元，年均增长12%。09年重庆市人均GDP达到3395美元，突破3000美元，全国排名第13位，重庆经济发展将进入一个全新的阶段。分区域看，“一小时经济圈”完成地区生产总值5076.4

5、8亿元，比上年增长14.2%，占全市生产总值的77.8%；渝东北翼完成1096.07亿元，增长18.8%，占全市的16.8%；渝东南翼完成356.17亿元，增长14.7%，占全市的5.4%。今年第一季度，重庆GDP为1698.85亿，同比增长19.3%，预计全年GDP增长可达16%。重庆09年投资增长稳健，全年完成全社会固定资产投资5317.92亿元(如图1)，比去年同期增长31.5%。今年1—4月投资总额为1289.7712亿元，同比增长31.4%。其中房地产投资345.6606亿元，占总投资26.8%，同比增长40.31%。图1：2009年固定资产投资

6、走势重庆提出建设“一小时经济圈”的概念。重庆市政府表示要提前五年，即到2015年在全市率先实现全面小康，带动全市在西部地区提前三年率先实现全面小康。到2020年，一小时经济圈地区生产总值力争在2005年基础上翻三番，人均地区生产总值突破8000美元；常住人口达到2200万人，城镇化率提高到80％。51合川房地产项目全程策划报告重庆市政府于2009年发布了图2：“一小时经济圈”《宜居重庆总体规划》，将从居住条件、公共空间、服务设施三部分来打造“宜居重庆”(宜居重庆、畅通重庆、森林重庆健康重庆、安全重庆)。根据《宜居重庆总体规划》总体目标，2009年-2012

7、年4年间，将斥资8761亿元，把重庆市建成为西部(最)宜居城市之一。2013年到2017年，将持续投入巨资，将我市建成全国(最)宜居的城市之一。国家级的“两江新区”获批为重庆投资环境增添了重要砝码，交通、基础设施、生态环境、投资环境将得到极大改善，长远来看这无疑会为重庆房地产注入一剂有力的“强行针”。1.2重庆市房地产市场概况重庆自2007年开始进行城乡统筹综合配套改革，制定了未来10年明确的城市化目标：到2020年城镇化率达60%，这无疑给重庆房地产市场带来巨大的刚性需求。(1)商品房方面针对部分地区房价过快上涨的现象，国家实施了有史以来最为严厉的宏观调

8、控政策，一线城市以及部分二线城市的房地产市场在调控之下受到了不同程