易居中国：上海恒大锦之嘉酒店公寓项目定位与产品建议

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1、1产品定位方向思考项目解析1价格推导产品推导1价格推导项目定位1产品定位建议产品建议1产品定位建议企划推广项目基本状况商住综合物业规划占地面积：16389平方米总建筑面积：63450.9平方米其中——居住面积：22144平方米商业面积：17239平方米地下面积：24367.4平方米户型配比以小面积紧凑房型为主房型面积套数比例1房1厅1卫525624.20%2房1厅1卫83.24-87.58863.80%2房2厅1卫96302房2厅2卫93303房2厅1卫1132812%项目位置¢地处中环以内，属于上南板块，临近昌里，在三

2、大世博板块中区位条件最佳¢临近卢浦大桥、南浦大桥、打浦路隧道以及杨高路等主干道，全方位立体交通便捷世博规划¢世博会已开始建设，带动世博辐射区域的投资建设¢世博会后，会址将发展会展旅游、商务贸易等综合功能的新的多功能城市公共活动中心¢本案位于世博规划核心辐射区内轨道交通¢板块内拥有M6、M7和M8两条轨道交通，M6线将导入金桥、张江等地的高收入者，而M7和M8线将导入来自浦西的众多客源¢距离轨道6号线（成山路/东明路）仅200米距离轨道7号线（浦东南路/云台路）1000米距离轨道8号线（成山路/上南路）800米周边环境商业

3、氛围居住环境昌里商圈世博聚居区昌里商业街上南花苑好又多量贩新昌里公寓未来本案内的浦东商场、世纪联华爵仕悦公寓项目特质综合解读项目特质综合解读¢区位特质——大三林上南板块¢规划特质——世博前沿核心¢交通特质——全方位立体交通¢商业特质——昌里繁华共荣体¢居住特质——新兴中高档聚居区¢产品特质——商住综合体之精致住家项目SWOT分析优势（strength）劣势（weakness）•世博核心三林上南板块；•项目周边多为旧公房，不利形象塑造；•交通便捷：靠近多条在建轨道交通站点，多条•住宅产权为50年；公交线路，大桥和隧道近在咫

4、尺；•项目临主干道，环境嘈杂；•世博中高档住宅项目集中，居住氛围浓郁；•住宅与商业间易相互影响；•商业配套对住宅的促进作用•商业和住宅共用地下车位，不易管理；项目产品定位方向产权属性定位方向产品属性普通公寓自用50年住宅产权本案服务式公寓投资兼自用产权酒店纯投资产品普通住宅市场分析市场现状板块价格体系市场竞争情况三林：7500-8700板块市场进入有序状态成交价格“稳中有升”上南：8500-9200万科新里程：6万平10000元/平方米销售状况普遍平平昌里：9500-10500尚东国际：9万平11000元/平方米六里：9

5、500-10000调控后市场降温南浦：10000-1100011000元/m2为区域价格调控影响市场表现未来竞争再度升级体系上限，很难突破大三林区域商品住宅供求状况0601-0608万平方米985412.0100009319939710.0911310.81919495008998901290248.090007.546.07.236.9485005.955.185.334.080003.532.02.93.1675002.262.312.1800.041.710.0700006010602060306040605060

6、606070608供应量成交量成交均价普通住宅可行性判断¢项目产权为50年，做为住宅销售将存在相当大的抗性；¢项目整体规模不大，无社区感觉¢项目临主干道，较为嘈扰，客户易有抗性；¢项目户型面积偏小，以在售爵仕悦公寓销售状况来看，区域客户主要以改善型居住为主，对小面积住宅需求不大；¢作为住宅出售，很难超出区域11000元的价格体系极限；¢未来竞争对手主要面临尚东国际和万科新里程，二者分别以社区感、产品力及品牌占优，本案除位置优势外，其他方面均很难超越；不适合做为普通住宅进行定位服务式公寓市场分析上海酒店式服务公寓租金走势(

7、99Q1-05年Q2）市场供应状况US$/sqm/mth30市中心土地稀缺市场供应量增幅有限，25投资建设门槛高成为稀缺产品类型201510市场需求状况5上海国际化地位提升作为星级酒店及高档住0134144124124141Q2Q2Q1Q2Q3Q2Q3Q29Q90112Q2Q3Q3Q34Q445宅的演变提升产品，吸9999Q99Q00Q000Q300Q0001Q301Q0002Q302Q00003Q00004Q05Q0会展业高速发展纳量连年走高，需求长主要区域酒店式服务式公寓租金及入住率USD/元/月世界500强企业移师

8、上海期保持旺盛3095%100%90%90%85%84%86%86%90%2575%75%80%70%20市场需求状况60%1550%40%10长期保持稳中有升的态未来受其产品特性和市30%20%势，平均租金水平达到场容量的影响，将长期510%25$/平方米/月保持比较稳定的水平00%小陆家嘴人民广场徐家汇衡山路镇宁