控制性详细规划中土地开发强度控制探讨

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1、控制性详细规划中土地开发强度控制探讨—以《南宁市茅桥、东沟岭片区控制性详细规划》为例□　韩　政[摘　要]针对现行开发强度控制面临的困境，提出在宏观层面，可从城市供给和需求角度出发，结合总体规划中确定的人口及用地规模，进行建筑总量预测；在中观层面，根据宏观层面确定的开发强度，结合分区规划，对影响开发强度的区位、交通、环境、美学等因素进行分析，形成片区级空间单元综合评价值；在微观层面，以控制性详细规划为主，调整控制因素。[关键词]开发强度控制；控制性详细规划；南宁市[文章编号]1006-0022(2009)11-0048-0

2、5[中图分类号]TU984[文献标识码]BControllingDevelopmentIntensityofRegulatoryPlan:ACaseStudyofRegulatoryPlansfortheMaoqiaoandDonggoulingAreasofNanningCity/HanZheng[Abstract]Thispaperproposessolutionsforcontrollingdevelopmentintensityatthreedifferentscales.Atthemacrolevel,dema

3、ndandsupplyanalysesandmasterplaninformationaboutlanduseandpopulationshouldbeusedtoprovideapredictionaboutthegeneralamountofrequiredbuildingspace.Atanintermediatescale,eachlandunitshouldbeevaluatedbasedonitsuniquelocation,transportation,andenvironmentcharacteristi

4、cs.Regulatoryplansshouldplayamajorroleincontrollingdevelopmentintensityatthemicrolevel.[Keywords]Developmentintensitycontrol,Regulatoryplan,Nanningcity1开发强度控制的作用和困境强度进行合理控制和引导，也是塑造城市特色和城市整体景观风貌的重要手段之一。1.1开发强度控制的作用和影响土地开发强度指城市发展过程中对土地1.2现行规划编制对开发强度控制的的开发使用率，主要包括土地

5、的建筑开发容量困境和建筑覆盖密度，可用容积率、建筑密度和建城市开发强度控制是一个复杂的系统工筑高度三个指标来进行控制。程，涉及经济、社会、文化、政策等诸多因在我国城市的发展过程中，土地资源稀缺素。目前我国的城市规划体系中，开发强度和开发需求旺盛是大多城市所面临的突出矛控制主要由控制性详细规划确定，但在确定盾。市场机制的作用促使人们追求土地的高强控制指标时一直存在着理性依据不足、随意度开发和高效益配置成为必然趋势，然而城市性过大的问题，使规划的权威性和科学性受总体开发容量是有限度的，必须以保证城市的到质疑和非议。生态环境和

6、市民适宜生活的空间环境质量为(1)宏观层面缺陷。2006年国家出台的前提。因此，必须确定城市适宜的开发容量并《城市规划编制办法》，在城市总体规划层面增形成合理的空间密度分布，在满足发展需要和加了土地使用强度管制区划和相应的控制指保证环境质量二者之间取得平衡。对城市开发标内容，对下一层次的控制性详细规划提出了48总的控制性要求。但由于不同地区、分区规划及控制性详细规划，可进取量化指标，并分别赋予相应的权重不同城市在经济条件和所处发展阶段行宏观、中观及微观三个层面的开值，进行叠加和归并，形成片区级空上的差异，对开发强度的要求

7、也不同。发强度控制。间单元的综合评价值。根据片区的综而国家对开发强度控制所制定的规范合评价值，可判断出片区的土地价值和标准仅为通则性规定，在使用中存2.1宏观层面开发强度控制级差。在此基础上，将上一层次规划在覆盖面不够、缺乏针对性、操作性对城市宏观层面上进行开发强度确定的开发强度控制指标再分配，形不强等问题，难以提供有力、有效的控制，可从城市供给和需求角度出发，成片区级的空间单元开发强度。如果技术支持。分析城市土地资源供给条件、经济社无法或者难以获得所有要素的理想的(2)中观层面缺陷。由于自然条会发展需求及适宜环境标准，

8、结合城系统表征变量，可在能获得的数据和件、经济水平、城市功能定位及开发市总体规划所确定的人口及用地规目标之间进行平衡和取舍，采用定性时序等的差异，城市内部的发展必然模，进行建筑总量的预测。预测可通分析法进行补充，以获得较全面的分处于非均衡的状态。城市中心区和边过三种方法进行校核：析定量。缘区、建成区和新开发区的开发强