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1、世界经济英国住房政策改革给我们的启迪孟祥仲摘要:英国居民的住房问题长期以来深受福利经济学的影响,政府对居民的住房给予各种各样的补贴解决住房问题,但补贴也带来了许多问题,上个世纪80年代以后英国政府进行了住房政策的改革。研究和了解英国的住房政策的变化对健康地发展我国的房地产市场是有借鉴意义的。关键词:福利经济学福利国家居民住房福利经济学主张建立福利国家。所谓福利国家意指一种为普通民众利益服务的国家,是在上个世纪40年代英国经济学家提出的一个概念(坦普尔,1941)。它是以纳粹德国为例、与为统治者服务的权利国家进行比较而言的。英国居民的住房问题一
2、直深受福利经济学的影响,在住房领域英国长期对居民采取各种各样的补贴,以实现人人有住房的目标。但是住房补贴本身存在很多的问题,有些问题比较严重,有失公平和效率,因此上个世纪80年代以后英国政府对住房各种补贴进行了改革。认识和研究这些情况,对今天和将来解决我国居民住房问题的,拉动居民需求,保持经济的持续增长肯定会有一些帮助。1、英国居民住房的经济状况住房作为耐用固定资产被用作消费或融资。在英国,住房支出一般占家庭收入的1/6至1/3不等,是一项数目不小的支出。因此房租及房价的变化对居民的可支配收入有着直接而重要的影响。现在2/3的英国人拥有住房,私人
3、住房构成了个人财产的50%左右。同时在上个世纪末,用房屋抵押贷款到达GDP的一半以上,数额及其庞大。劳动市场方面,大约有100万人在住房建筑行业就业,建筑及住房更新的投资占固定资产总额的20%,产值占了GDP的4%,住房也是一个相对重要的产业。居民住房制度不单单是经济总量的问题,在其他方面也显得特别重要。房屋的质量、价格和数量形成了城市及地区特色,并在全国范围内形成差别。房价变化及在不同阶层占有数量的差别是不同阶层贫富差别的原因。所以住房制度不仅影响着英国和当地区域经济发展的规模和水平,也影响着社会对经济发展成果的认可程度和评介标准。长期以来,英
4、国一直把住房作为社会总需求的重要部分来理解。这除了受凯恩斯需求管理政策的影响之外,住房的改善主要取决于经济增长带来的居民可收入的增长和支付能力的提高。但也有人不同意这种说法,认为英国居民住房状况的变化很大程度上是受政府住房政策变化的影响。对整个住房来体系来讲,英国居民的住房由三部分构成。1)自有住房。英国房地产已经经历了70多年的政府大规模干预,已有数万亿英镑投入到公众所拥有的住房上。由于英国政府鼓励居民自己拥有住房的产权,所以2/3以上的居民都拥有产权属于自己的住房。在威尔士这个比例高达70%,苏格兰的比例较低,个人房产的比例为47%左右。地方
5、政府拥有住房的比例大约占住房总数的20%以上,苏格兰比例接近50%。从1979年以来,政府住房政策的一个非常重要的变化就是对于居民自己使用的住房给予帮助,这种现象是建立在!所有优于租用∀的理论基础上的。在英国居民自己拥有住房的比率由1979年的55.3%增长到1989年的66%。出现这一结果的主要原因是政府的一项!住房购买权∀政策,其内容就是地方政府对于居民购买房产给与价格折扣,其幅度约为住房资产总值的46%以上。这个政策大大刺激了居民的买房热情,同时也促进了房地产业和整个宏观经济的发展,人们普遍认为房地产的发展是整个经济发展的标志。除此以外自有
6、住房产权急增还有另外三个原因。一是个人可支配收入的增长;二是政府建立在税收基础上的大量补贴;三是政府对于商品抵押市场的财政管理而产生的中短期效果。同时人们注意到,住房购买权的出售使得质量较好的公共住房出售到收入较高的房主手中。由于在大部分时期,当局不能自由支配#1#其出售购买权的收入,所以政策的后果是夸大了那些有房子的人和仍然租房子的人在经济地位上的差距。屋主对自有房屋的所有权,包括对其他房屋的使用权以及其他形式的资产享有优惠的税收待遇。这种政策一定程度上使住房需求量增加,同时又是对分配问题的措施被曲解,无论从哪个角度上讲都是不公正的,而且潜在着
7、阻滞宏观经济发展的隐忧。从消费者的角度讲,支付抵押利息第一次就能够免去高达3万英镑的税款,而财政部每年每个地区就要少收80亿英镑。既然抵押贷款反映了支付能力,但实际房价的上涨一度破坏了抵押与价格之间的联系。抵押税收的减免直接与收入相联系,1989年的调查显示,收入最高的30%群体是收入最低的30%群体的三倍。这一政策是导致不同群体收入差距扩大的直接原因。从1989年以来,英国的住房价格出现整体下降,居高不下的抵押率和长期欠债,出现了一场住房危机,大量的房产卖不出去。经济学家们认为:住房危机的原因在于住房供给缺乏弹性,以及不公平的补贴和缺乏灵活的融
8、资选择,妨碍了市场价格机制的作用,导致供给和需求的严重不平衡。2)私人租房。政府长期以来对私人租房的价格实行控制,价格控制负面效应的典型
