丽仁地产·淮安青浦、清河区地块研究报告

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1、丽仁地产·淮安青浦、清河区地块研究报告目　录二、宏观市场五、客户定位六、项目定位七、产品建议三、项目认知四、竞争分析一、城市背景项目位置■淮安位于江苏北部，北接连云港市，东毗盐城市，南连扬州市和安徽省滁州市，西邻宿迁市。处在长三角经济圈和淮海经济圈的交汇处，在全国地理位置上起着承南启北的作用，能较快地向全国辐射延伸，地理区位条件优越。长三角北部重要交通枢纽，江苏南北交通中心、新兴的工业基地区域划分“五区四县”，共537万人口，约1万平方公里■淮安市是江苏省省辖市，下辖清河、清浦、淮阴、经济开发区、楚州5区和涟水、洪泽、盱眙、

2、金湖4县。■清河区、清浦区地处淮安市几何中心位置，这为整个城市的优势资源向淮安市区集聚提供了可能。总体规划一个高速圈、两大组团、三条轴线、四水穿城老城区组团主城区组团■一个高速圈：由环绕淮安城的京沪、宁连及徐淮盐高速公路组成的一个高速公路圈。■两大组团：指中心城区包括主城区组团和古城组团两个组团，两组团以生态绿地相连。■三条轴线：工业产业轴、文化商务轴、生活休闲轴。■四水穿城：指贯穿城市的盐河、古黄河、里运河、大运河。发展战略主城区、楚州区双组团发展，城市东扩南进楚州区淮阴区开发区清河区清浦区大学城■城市向东、南扩展，未来城

3、市发展以工业化和城市化为核心■城市发展战略：主城区和楚州区双组团发展，以主城区为发展核心，向东、向南扩展，开发区、城南大学城是重点发展区域。经济发展■近几年，淮安市地区生产总值不断增加，从02年至07年地区生产总值平均每年约以15%涨幅增加。08年与07年相比增幅高达20%，说明该地区经济正处于飞速发展阶段。淮安自03年以来虽然GDP总量保持增长，但其经济总量在江苏城市中处于落后地位人均经济根据国际惯例，淮安房地产步入住房需求、房价调整快速发展阶段■09年后GDP将突破1000亿元，相应人均GDP逐年增长，根据国际惯例，淮安

4、房地产步入住房需求、房价调整快速发展阶段淮安经济总量保持持续上涨态势，在08年经济危机影响下依然保持了涨幅，抗风险能力较强；产业结构城市产业结构不断优化，二、三产业发展迅速，同时加快城市化进程，产业工人、个体工商户比重较大■淮安正在从过去的农业大市逐渐转变为以工业和旅游业为主体的区域中心城市。■第二、三产业的比重稳步上升，第二产业以国有制造业（卷烟、发电厂等）、私营加工制造业为主，第三产业中个体工商户，餐饮娱乐等服务业比重较大。中产阶层财富阶层工薪阶层人口结构细腰型社会结构，服务行业白领阶层缺失■细腰型社会结构——高级公务员

5、、私营业主构成城市的高端阶层，普通公务员、教师、个体工商户成为购买力较强的中间阶层，服务行业白领阶层缺失■具有购买力的人群主要集中于公务员群体（党政机关），泛公务员群体（事业单位，电力，邮电，电信，银行，医疗），以及当地大型单位的管理人员，私营业主；经济特征：基础薄弱，发展迅速■经济发展水平落后于苏南城市，基础薄弱，但发展稳定而快速，产业结构不断优化，人口持续增长，房地产市场发展迅速，有过热倾向。人口特征：细腰金字塔型结构■人口以产业工人、个体工商户为主，具有购买力的人群主要集中于公务员群体（党政机关），泛公务员群体（事业单

6、位，电力，邮电，电信，银行，医疗），国有企业（烟厂、国家电网）以及经济实力较强的私营业主、个体工商户，白领阶层缺失。城市规划：主城扩张，新城崛起■主城区向东、南扩张，经济新城迅速崛起。小结目　录二、宏观市场五、客户定位六、项目定位七、产品建议三、项目认知四、竞争分析一、城市背景土地市场2009年土地出让呈现井喷式上升，未来土地供应量继续加大从2007年到2009年，淮安的土地市场同全国其他市场一样，都经历了从火爆到冷清再到活跃的过程，09年1-8月，便成功出让土地88宗，无论是出让面积还是出让金额，均远远超过07年全年水平。

7、2009年1-8月，市区土地市场共发布经营性用地拍卖公告89宗，出让土地面积432万平米，土地出让均价1566元/m2，土地出让楼面地价为729元/m2；土地供应从土地供应结构来看，中心城区土地供应量偏大，整体市场竞争激烈清河、清浦区土地存量共占53%，中心区开发量较大，主城竞争环境将趋向恶劣。土地整体供给规模偏大，未来市场向新区发展。2008－2009年，清河区、清浦区、开发区三区土地出让面积较多，其中开发区土地成交面积最大；从商品住宅的交易情况来看，现有土地供应量偏大，去化周期拉长。供求走势09年销售量持续大于供给量，上

8、半年市场略显供不应求，成交均价稳步上升2009年以来，成交量大幅回暖，而市场供给反应滞后，出现供不应求态势，市场处于消化存量的过程；3月份以来上市量持续快速上升，增长速度快于销售量，预计下半年将达到供求平衡；销售均价受供求影响稳步上升，7月较年初成交价格上涨了9.6%价格走势整体房价走势稳