2012年3月南京欧式风格项目市场前期策划及产品设想报告

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1、南京项目市场及产品设想报告2012年3月19日目录第一篇：南京市场剖析第二篇：汤山区域及本案地块剖析第三篇：市场分析1、南京城市属性2、南京宏观经济发展现状3、南京交通条件简析4、南京房地产宏观发展政策5、南京房地产板块划分6、南京别墅市场销售分析1、汤山区域概述2、汤山区域未来发展规划3、项目地块概述4、项目地块目前规划条件5、项目地块交通及配套分析1、别墅各板块市场分析2、竞品项目分析3、南京别墅项目全方位分析4、本项目SWOT分析5、南京别墅项目客群分析6、高端客群诉求分析7、产品初步设想方向8、产品组合及经济预算第一篇：南京市场剖析1、南京城市属性2、南京宏观经济发展现状3、南京交

2、通条件简析4、南京房地产宏观发展政策5、南京房地产板块划分6、南京别墅类市场销售情况分析第一篇：南京市场剖析1、南京城市属性位置和人口在中国的历史长河中,南京多次成为重要的政治和经济中心,和西安、北京以及洛阳并称为“中国四大古都”。1368年,明朝定都于南京,自此南京进入了繁荣鼎盛时期。1912辛亥革命之后,南京被选为中华民国的首都。中华人民共和国成立之后,南京先是宣布为省辖市,但很快改为江苏省的省会城市。南京位于江苏省西南部,地处长江下游。南京不仅是江苏省的省会,同时也是一座历史文化名城。2010年,南京市城市人口已达到800万左右。南京市辖区面积6,587平方公里,由11个行政区(玄武

3、区、鼓楼区、白下区、建邺区、秦淮区、下关区、浦口区、栖霞区、雨花台区、六合区和江宁区)和2个县(溧水县和高淳县)构成,其中市区面积仅为200平方公里。2、南京宏观经济发展现状2005年至2010年期间,南京地区生产总值年均增长率16%,但2010年的人均地区生产总值同比2009年下降了3%。2010年,南京工业附加产值首次突破人民币两千亿元的大关,较上年增长了22%。2005年至2010年期间,南京固定资产投资年均增长率19%,而社会消费品零售总额翻了一番,年均增长率18%。地区生产总值下图显示了按产业划分的南京2010年地区生产总值构成:2010年,第三产业和第二产业在南京地区生产总值中

4、的比重分别为51%和46%。同期,包括农、林、渔在内的第一产业产值仅占地区生产总值的3%。第一篇：南京市场剖析南京市和江苏省其它四大城市的经济指标比较（2010年)资料来源:江苏省统计局总体而言,虽然南京的经济实力不如苏州,但南京的绝大多数经济指标都超过了江苏省的其他城市。2、南京宏观经济发展现状第一篇：南京市场剖析3、南京交通条件简析南京是一个区域枢纽中心,通过多条国道和省道与中国各个地区紧密相连。其中最重要的公路包括沪宁高速公路、宁杭高速公路和宁合高速公路等等。下图显示了南京的公路网络:资料来源:中国城市地图网第一篇：南京市场剖析3、南京交通条件简析地铁南京市的第一条公共交通地铁1号线

5、于2005年开始运营。于2005年11月开始建造的2号线已于2010年通车。下图显示了南京目前运营中的地铁线路:南京地铁运营线路图除了目前运营中的两条地铁线路之外,南京的第三条地铁线已于2010年1月开始建造,预计于2014年底投入运营,如下图所示。根据南京市的长期规划,到2050年南京市计划建成总里程长433公里的17条地铁线和轻轨线。南京地铁线路规划图第一篇：南京市场剖析2011年延续去年从严调控的基调，调控政策措施不断升级，商品房、保障房双面夹击货币货币政策不断紧缩新增贷款增速减缓房地产新增贷款大幅下滑保障性住房贷款大幅上升各大银行停収房地产贷款信贷6次上调存款准备金率1次扩容存款

6、准备金缴纳范围2次上调基准利率二套房首付六成，贷款1.1倍一套房首付三成，优惠措施取消房地产信托实行严格审批税收房地产税收优惠取消上海、重庆启征房产税营业税免征年限提高完善各项税收政策行政措施限购政策严格执行各地政店出台房价控制目标商品房明码标价土地供给提高土地市场加强监管，各地上报交易信息保障性住房1000万套保障性住房签订“军令状”中央对各地保障性住房监督实行责任制中央及地方政店出资5000亿，社会筹资8000亿加快保障房资金预算执行力度放开各类资金投资保障房建设单列保障房用地供应鼓励企业参与建设加强保障房用地管理加强工程质量管理4、南京房地产宏观发展政策第一篇：南京市场剖析政策目标—

7、—继续严格执行调控政策，通胀压力减小释放政策微调空间目标1：平抑房价、优化民生在经历了09年的大牛市之后，全国房价日益高企，民生问题在高房价面前日益恶化，如何实现“居者有其屋”对社会和谐和经济的平稳运行有具有举足轻重的作用；目标2：打击投资、投机性需求从成因来看，高房价在很大程度上是由供需夭衡的矛盾造成的，在供给有限的前提下，打击投资、投机性需求，缓解市场中尖锐的供需矛盾是平衡房价的重要手段；目标3：政策挂帅、取信于民面