《市场与政策的激烈碰撞》ppt

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1、二零零八　十月七日王德勇段海瑞陈聪市场与政策的激烈碰撞1目录行业运行现状:价跌量缩没有改变行业发展预测：市场力量难脱困境行业政策判断：政府救市值得期待投资新思路21.价跌量缩的危情时刻–上海北京北京　同比北京　环比上海　同比上海　环比31.2价跌量缩的危情时刻–深圳天津天津　同比深圳　同比深圳　环比天津　环比41.2价跌量缩的危情时刻–全国施工和新开工面积迅速下降土地市场转冷销售面积负增长房价增速下降52.离真相更近一步——房地产需求调研销售会继续萎缩么?会萎缩到什么程度?房价会继续下降么?会下降到什么程度?62.1中信证券房地产需求调研—

2、—问卷设计调研样本：年龄到18-60周岁，在本地居住一年以上，京沪穗三地家庭年收入在8万以上，武汉、成都两地家庭年收入在3万以上。同时在考察住房需求时过滤掉5年内不打算买房的居民。时间：2008年9月1日-10日。72.2销售会不会继续萎缩即将释放的真实需求，就是有购房计划，购房能力，能够找到满足自身需要的房屋，且认为目前是适合购房的时点。持币观望，就是不认为目前是合适的购房时点，但满足其他条件的居民。有心有力好房难寻,就是虽然能力和动机都具备,但无法找到自己认为合适的房源的居民有心买房无力承受,就是指没有购房能力但有买房需求的居民占有

3、购房需求的居民82.2销售会不会继续萎缩北京广州上海狭义真实需求(万套)3.630.922.72广义真实需求(万套)20.514.2125.65假设每套为90平米狭义真实需求(万平)32683244广义真实需求(万平)184637923082007年后4月销售面积94522913442007年房地产销售面积217714743695狭义相对需求/2007年后4月销售面积35%36%18%广义相对需求/2007年销售面积85%26%62%92.2销售会不会继续萎缩投资性需求只占购房需求的1成上下。改善性和投资性需求相对退潮。过去２年购房目的未来

4、５年购房意愿102.2销售会不会继续萎缩随着保障性住房建设加速，有意购买保障性住房的居民也日益增长，目前占有购房意愿居民的26%（注：我们在调研时还将低收入人群排除在外）过去２年购房标的选择未来５年购房目标112.3房价会不会继续下降——传统指标　房价收入比此次房价收入比算法和其他研究机构都不同发达国家由于城市化结束，人口处在老龄化阶段，房价收入比一般在3-6之间。即使是处在城市化初期的新兴国家，房价收入比一般也在10以下。北京成都广州上海武汉2007年-2008年8月，居民购房的平均成本844147986882963138822007年城

5、镇人均可支配收入2302914849224692362314358城镇家庭每户平均人数2.93.03.13.02.9房价收入比11.49.88.812.18.5122.3房价会不会继续下降——传统指标　按揭还款／月收入国际贷款购房的一般原则就是月按揭还款约占居民家庭月收入的1/3。随着住房证券化推动的国际房地产市场繁荣，该比例也增长到了40%左右。考虑中国居民乐于购房置业，我们认为月按揭还款占居民家庭约收入的50%以下还是合理的。北京高收入（只占20%）家庭的月均收入为11.02万。理论上说，北京只有不到20%的家庭能够能够承担目前的房价。

6、我们估计一线城市只有三成的居民能够承受社会的平均房价。假定未来收入和房价同比上升幅度一致，则在房改前的公屋全部到达使用寿命之时，则中国的住房自有率将只有3成左右。北京成都广州上海武汉平均贷款总额(万)362424423031平均贷款年限141610161514每月还款(自己估计)4,7391,9822,8552,8372,9293,111对应家庭合理年收入（万元）11.374.766.856.817.037.472007年后购房人按揭负担132.3房价会不会继续下降——购买力衰退虽然房价上涨，但居民愿意负担的贷款月供基本没有变动，反映了居民

7、购买力低下北京成都广州上海武汉平均贷款总额(万)352232452032平均贷款年限151311151113每月还款(自己估计)3,4582,3893,6033,7451,9763,045未来５年潜在购房需求贷款计划142.2房价会不会继续下降——购买力衰退未来父母支持下一代买房的行为会变少，而试图利用商业贷款的居民比例增多，代表家庭购买力下降过去２年购房资金来源未来５年购房资金来源152.3房价会不会继续下降——预期的自我实现认为房价已经下降的居民占47%，认为房价会继续下降的居民占49%。在缺乏外力作用的情形下，预期自我实现的可能性比较

8、大，会表现为销售萎缩和房价下降.(对象:有自住性购房需求的人群)过去８个月房价变动看法未来12个月房价变动预期162.2房价会不会继续下降——预期的自我实现市场的自住客心目中的合