深圳_福田保税区东盛项目_定位报告[写字楼、空间分割]

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1、保税区项目定位报告深圳中原事业一部2007-10-19随着研究的逐渐深入我们对于项目的感情和信心与日俱增引领＆超越！！！这是一块非常有价值的土地他脚踏实地的在CBD以南、香港北岸一步步发展、崛起作为一个片区，他的经济实力远远的超越了我们的想象他的地位，一直引领着行业的发展但谈到形象，他沉默了渴望的眼神里透着些许无奈于是乎，我们拍案而起，用激情四射的眼神审视着这个区域狂热、自信、梦想一刹那间如火山喷发般激烈我们----要让他的价值另所有人惊叹已经引领，我们就要让他持续全面引领已经超越，我门就要让他远远的抛离因为，在追

2、求“引领＆超越”的路上，我们从不曾懈怠！的故事老板在花园里养了一条狗，没事就带到花园里面溜一下同事在花园里种的蘑菇Google的运动室Google大厨房的故事办公室里就像动物园这是家里的客厅吗？不是，这是Google的办公室竟然还可以游泳工作之余的休闲本项目目标梳理利润最大化控制风险提升企业品牌保税区项目定位报告宏观大势顺势而为客户分析有的放矢市场分析纵揽全局区域分析价值挖掘项目分析自我解析产品定位项目分析项目位置：保税区3号门长平大厦以南用地面积：18717.004平米建筑面积：53915平米土地性质：仓储用地总

3、栋数：7栋（5栋仓储，1栋办公楼，1栋公寓）建筑层数：6-7层项目分析项目经济基础指标项目体量和规模中等，不具备打造传统意义上顶级产品的先天条件土地属性为仓储，设计过程中要迁就仓储的要求项目分析项目四至东：为一栋6层高的物流公司南：和英达利数码科技园一路之隔西：为一块空地视线无遮挡北：与长平商务大厦一路之隔合理楼间距并不影响北面单位采光等周围建筑对本项目有一定的遮挡，北边和西边相对昭示性较好，缺乏景观资源，需创造自身特色引起市场关注项目分析项目地块解析优势：——仓储用地的层高限制较小，有较大发挥空间——容积率＜3，

4、属于低密度办公区域，具备打造生态写字楼的条件劣势：——项目受各指标限制难以达到传统的“地标”级别的影响力——地块属性为仓储，设计过程中要迁就仓储的要求宏观大势深圳发展远景城市发展规划深圳2030的发展目标设定为“建设可持续发展的全球先锋城”城市功能定位国家级高新技术产业基地区域性物流中心城市与香港共同发展的国际都会三大功能定位国家级高新技术产业基地：增强自主创新能力，加快高新技术产业的研究与发展，成为国家级高新技术研究和产业化基地。区域性物流中心城市：发展成为以国际物流为重点、区域物流为基础、城市配送物流为支撑的区

5、域性现代物流中心。与香港共同发展的国际都会：未来深圳应与香港进行更紧密的合作，建设世界级的城市“硬件”与“软件”，成为服务内地与世界交往的国际都会。城市发展规划全国层面：辐射内地的桥头堡作用地区层面：依托中国最重要的口岸功能，发挥对整个南中国的辐射带动作用深港层面：建设“深港双城”，走向国际市场未来深圳区域发展战略城市发展规划保税区位于城市核心区一级辐射地带，且毗邻香港在未来城市发展中占据核心地位；东拓西连，南北惯通，中心强化未来深圳核心区的定位城市发展规划小结深圳所具有的资源优势、区位优势得到进一步开拓，未来城市

6、竞争力将得以提升，房地产行业尤其是商用物业在此大势利好的驱动下，将得到更进一步的发展；深港经济共荣圈的推进，进一步促进口岸经济的发展，保税区自身有通道可直达香港，临近皇岗口岸，该片区也将得到一定的带动。城市发展规划对本项目的启示城市发展规划——深港同城，走向国际市场——区域级物流中心，高新技术产业基地——中心强化，向南贯通香港——可持续发展先锋城保税区的发展将借此东风，顺势而上写字楼发展趋势第一代50年代中苏混合写字楼，功能简单、自我封闭，类似住宅第二代80年代仿国际标准办公楼，满足基本功能，不重视空间布置、环保和

7、智能化第三代90年代，除满足基本功能，还考虑空间分割和智能化（如：国贸）第四代20世纪，考虑客户需求，绿色环保，提高舒适度、智能化和物管水平（如：安联）第五代纯自然生态写字楼，以客户需求为导向，强调人性化，智能化、环保、舒适度向国际水准看齐（如：公元大厦）第四代现在进行时趋势独立型企业总部写字楼将会进一步发展差异化产品需求明显增加行业聚集特征愈加明显绿色和节能环保将进一步发展高端写字楼配置升级写字楼的商品化程度提高小户型写字楼将成为投资新宠未来写字楼发展七大趋势写字楼发展趋势北京总部国际基本数据：容积率：1.5，绿

8、化率：39.4%，建筑面积22万位置：北京四环建筑形式：独栋、双拼、联排、双拼小独栋，共110余栋，4-8层的建筑单体总部国际定位：“新派办公，驻京接待，商业展示，科研总部”面积区间：1000-4000平米随意组合，可横向连接销售情况：开辟片区写字楼新高亮点：1、有烟道和天然气管道，可设置厨房2、内部空间灵活多变，各功能分区可相互转化3、首层面积设计得很宽绰