重庆万科h地块电梯洋房营销策划报告

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1、市场分析部分万科H29项目产品市场判断洋房市场发展历程分析洋房竞争市场分析123重庆花园洋房物业发展历程分析电梯洋房重庆发展历程精装洋房重庆发展历程洋房未来发展趋势洋房市场发展历程分析1重庆花园洋房发展历程洋房进化时代开发热潮阶段发展阶段起步阶段2009年至今2006-2008年2004-2005年2002-2003年特征：低层、大户型代表项目：竞地溯源居、金科天籁城特征：注重外部环境空间、风格、绿化、智能化代表项目：阳光美地、天湖美镇、中央美地特征：电梯洋房、异域风情、景观主题代表项目：弗莱明戈、东方王榭、大城小院特征：赠送面积

2、、注重立面景观细节，电梯代表项目：十年城、江与城、十里蓝山万科H29项目竞争市场研究>>>重庆花园洋房物业发展历程分析一代洋房：以3+1的洋房为主，除顶层为跃层其他楼层为普通平层或错层，大户型设计，现代风格为主。客户以居住的尊崇感为主要需求二代洋房：出现4+15+1少数电梯洋房但户型面积开始控制，开始赠送地下空间，注重景观与智能化。以居住环境舒适性为需求方向三代洋房：出现5+16+1多数电梯洋房产品，户型面积缩小功能性增强，风格多元化，采用了别墅的设计手法。客户需要表现为产品功能的多样性四代洋房：主要以5+16+18+1多

3、层电梯洋房为主，顶层跃层成为亮点，赠送空间多点化，出现2层送地下空间的赠送手法，建筑风格多样化。客户追求产品的创新性及性价比万科H29项目竞争市场研究>>>重庆花园洋房物业发展历程分析主城区花园洋房项目各年入市个数分布时间节点取各项目洋房产品首次开盘时间起步阶段：2002-2003年2001年以前，花园洋房在重庆市场上还是个空白点，在经过多番市场考察和论证之下，2002年1月，重庆竞地在南岸经开区推出竞地溯源居，这个项目也成为重庆市场上第一个花园洋房项目。2003年8月，金科集团推出旗下首个洋房社区——“金科天籁城”，并实现高价旺

4、销。该项目不仅是金科的第一代花园洋房产品，也成为重庆花园洋房市场上里程碑式的项目。竞地溯源居多层、高层、花园洋房/占地面积：250亩/总建筑面积：11万方主要以3+1、4+1、5+1洋房为主，首期均价套内2900元/平金科天籁城花园洋房、小高层/占地面积：400亩/总建筑面积：14.2万方主要以4+1洋房、多层为主，首期均价套内2700-4000重庆主城区洋房起步于2002年，竞地及金科的两个项目打开洋房市场，并且得到市场认可，在此阶段，低层/好于普通住宅的小区环境，成为洋房的最重要特点。万科H29项目竞争市场研究>>>重庆花园洋

5、房物业发展历程分析起步阶段（2002-2003）发展特征以金科天籁城为代表项目的第一代洋房，容积率较低，楼层低；小区及室内空间尺度大，追求大气及高舒适度；产品建材及配置与普通住宅无太大区别；产品附加值较低，赠送面积较少；建筑风格为现代风格。发展历程代表项目容积率主力户型建筑形态产品元素运用户型特点一代洋房天籁城美社1.12四房122-144㎡；五房178-196㎡，4+1层三拼为主普通住宅配置底层送30-40㎡花园天籁城紫园1.12四房133-154㎡；五房180-206㎡4+1层为主少量3+1层三拼为主普通住宅配置底层送30-4

6、0㎡花园顶层送阁楼（自己隔）天籁城-紫园外立面天籁城-美社外立面建筑风格：早期的花园洋房产品在外立面设计上以线条简洁的现代风格为主，没有引入其他风情设计。户型楼层分布：除顶层设置跃层外，其他楼层均为普通平层或错层设置。价格：以套内3300元/平米左右价格入市，后期价格上涨至4000元/平米左右，总价集中分布在40-60万元。金科天籁城作为第一代洋房，外立面崇尚现代风格，园林景观较为普通，无自身特色，但是在居住的舒适度方面，与普通高层社区区别明显。万科H29项目竞争市场研究>>>重庆花园洋房物业发展历程分析起步阶段（2002-200

7、3）发展特征楼盘名称金科•天籁城•美社地理位置北部新区1号大道消防中心旁建筑形态户型结构户型类型套内面积外卖位置建筑形态花园洋房开发商金科集团·重庆好来聚房地产开发有限公司建筑设计深圳大学建筑设计研究院花园洋房平层3房2厅112.24环境设计加拿大润枫国际设计商业设计物业管理金科物业管理公司广告公司花园洋房错层4房2厅带花园129.31代理商形象定位低密度小区占地面积400亩总建筑面积14.2万平方米花园洋房跃层4房2厅4露台（送40平方米的花园）159.52容积率1.1绿化率42%总户数800物管费1.2元/平方米花园洋房跃层5

8、房2厅4露台（送130平方米的花园）184.47总停车位只能保证2/3客户有车位停车位价格300元/月首次面市时间2003.3首次开盘时间2003.8.3项目构成：小区：1期：4+1层7栋7户/层，6层2栋2户/层3期：16、25、26、27、28