外资参与中国养老产业的法律分析

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1、外资参与中国养老产业的法律分析摘要：本文旨在帮助外国投资者全面了解中国养老产业的市场准入、运营、监管等法律制度，展望中国养老产业的立法趋势，剖析外资参与养老产业的合法途径和模式。一、中国养老产业的现状1、养老产业概述养老产业是一个与众多行业相关联的“朝阳产业”，不仅包括养老机构、为老年人提供日常生活用品，还包括养老金融产品、老年文娱产业、老年医疗保健、养老生活照料等多个方面。同时，还能带动养老保险、老年地产等诸多行业的发展，养老产业链的整合能产生巨大经济效益。2、中国人口老龄化趋势根据全国老龄工作委员会办公室发布的《中国人口老龄化发展趋势预测研告》，中国的人口老龄化发展趋势从2001年至21

2、00年期间将分为快速老龄化阶段(2001年到2020年)、加速老龄化阶段(2021年到2050年)和重度老龄化阶段(2051年到2100年)三个阶段。以上海为例，目前上海户籍人口中60岁以上人口以占总人口的21.6%，这一趋势还将进一步加剧。根据中国社会科学院参政与贸易研究所报告显示，至2030年，中国65岁以上人口比例将超过日本，成为全球人口老龄化程度最高的国家。3、中国养老产业现状中国已基本形成了以家庭养老为基础，以社区养老为依托，以机构养老为补充的养老服务体系。中国养老社区的市场刚刚起步，建设规模还较小。随着人口快速老龄化的到来，预计到2020年市场规模达到1.8万亿元，2050年近7

3、.6万亿元规模，养老社区市场将迎来重大发展机遇。同时中国对先进国家养老产业专业化的管理经验的需求很大，将成熟的商业模式与中国庞大的市场结合，将会打造出一个巨大的新型产业。二、中国养老产业的政策1、“十二五”规划2011年2月11号，民政部发布社会养老服务体系建设“十二五”规划，显示了国家高度重视养老产业的趋势。根据规划，国家将加大社区养老服务的设施建设，包括社区的日间照料、社区上门服务及机构建设。在机构建设方面，计划在“十二五”期间建设一批供养型、颐养型、护理型和临终关怀型的一批养老机构，目标养老床位将达到千分之三十。同时、国家进一步制订和完善一系列在规划用地、用水、用气、税收等方面的优惠政

4、策，鼓励境外企业和社会团体来投资建设养老服务事业。2、相关土地政策（a）土地取得方式经营养老产业（如开发养老社区、设立养老机构）一般通过国有建设用地的出让、出租，集体建设用地的出租等流转方式来获取土地使用权。以划拨方式取得国有建设用地虽然也可用于非营利性养老机构（见以下第3点分析），但由于土地资源稀缺和地方政府积极性不高，获取划拨用地较难。国有建设用地的出让用于经营性目的，需通过国土资源部门的招标、拍卖、挂牌的法定程序取得，竞争者的参与将推高获得土地使用权的成本。实践中，投资者可以以发展养老产业为契机，争取与地方政府谈判获取更多的优惠和扶持措施。通过向土地或物业权利人承租国有建设用地或物业来

5、开发养老产品，最长期限不得超过20年。承租人只能自行经营，不得出售物业，且很难取得政府的优惠政策。集体建设用地虽然属于农民集体所有，但不影响养老地产的开发经营，相反由于其取得成本低、土地供应量大，未来可能是一个行业机会。取得集体建设用地使用权主要可以通过三种途径：（1）根据《土地管理法》规定，兴办乡镇企业经依法批准可以使用本集体经济组织农民集体所有的土地，乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准可以使用农民集体所有的土地，因此可以采取集体建设用地入股乡镇企业的方式设立公益性养老机构；（2）通过集体建设用地的流转来取得一定年限内的土地使用权用于开发经营性养老地产，目前尚缺乏全国性针对集体建设

6、用地的流转的法律政策体系，但在有些地方（如广东）具有可操作性；（3）新农村建设中地方进行“三旧改造”（如广州市），经由地方政府批准使用集体建设用地开发养老项目。（b）土地用途没有明确规范中国目前并没有专门的养老项目用地。实践中可以操作的一种是居住用地，房产具有70年产权，可供销售，第二种是医疗用地，只能用于公益性养老机构建设；第三种是综合用地或商业用地，则只有50年或40年产权；此外还有旅游设施用地和工业用地，由于取得成本相对较低，长期看比较适合大规模开发养老地产。在国家未设定土地用途限制的情形下，大量发达城市原工业项目退出后闲置的工业用地将带来巨大的养老地产开发的土地供应量。3、养老机构的

7、非营利性和营利性之分非营利性养老机构：国家对非营利性养老机构提出了在规划、建设、税费减免、用地、用水、用电等方面的优惠扶持政策。但是，各地难以落实的现象十分普遍，投资者也难以融资，不能进行分红，盈利不得分配，解散时财产不得私分；在定价方面，也只能实行政府定价或政府指导价。营利性养老机构：不能享受融资服务、财税支持、土地使用、医保定点等方面的优惠待遇，但可以利用成功经验实现盈利的商业模式，是外商投资的主要模式4