《资产评估方法》PPT课件

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1、第二章资产评估基本方法9/9/20211资产评估本章基本要求掌握资产评估三种基本方法的原理，熟悉资产评估方法选择的基本依据，了解各种评估方法间的关系。能够运用三种基本方法对常见的资产进行评估。9/9/20212资产评估本章重点对资产评估中的市场法、收益法和成本法的理解，特别是三种基本评估方法中各项参数指标的基本含义和取得方法是掌握资产评估方法的关键。9/9/20213资产评估本章难点对收益法评估基本原理的理解以及收益额、折现率和收益期三个基本指标在实践中的取得方法和途径。9/9/20214资产评估资产评估基本途径和方法市场途径成本途径收益途径评估基准日过去未来成本法市场法

2、收益法9/9/20215资产评估资产评估方法体系市场法成本法收益法直接法类比法重置成本成新率重置核算法物价指数法功能重置成本法统计分析法观察法使用年限法直接价值法收益额折现率收益期9/9/20216资产评估第一节　成本法资产的价值取决于资产的成本：即在条件允许的情况下，任何一个潜在的投资者在决定投资某项资产时，他所愿意支付的价格不会超过购建该项资产的现行购建成本。一、基本原理9/9/20217资产评估1.被评估资产处于继续使用状态或被假定处于继续使用状态。只有被评估资产继续使用，再取得被评估资产的全部费用才能够构成其价值的内容。2.被评估资产的预期收益能够支持其重置及其投

3、入价值。二、基本前提9/9/20218资产评估重新建造或购置被评估资产的成本，作为被评估资产的价值，如果该资产是旧的，按照该重置成本扣除使用损耗等贬值因素作为该资产的评估价值。三、基本思路9/9/20219资产评估四、基本方法资产评估值＝被评估资产重置成本被评估资产重置成本—资产实体性贬值资产功能性贬值资产经济性贬值＝×成新率或9/9/202110资产评估搜集历史资料，确定成本构成五、操作程序确定各种贬值因素，判断成新率综合分析，确定评估值确定评估对象确定被评估资产的重置成本9/9/202111资产评估重置成本评估方法六、常见的评估方法重置核算法功能价值法物价指数法统计分

4、析法功能成本线性函数法功能成本指数法各种贬值评估方法实体性贬值功能性贬值经济性贬值观察法使用年限法修复费用法9/9/202112资产评估（一）重置成本及其估算方法1.重置成本的含义重置成本一般可分为复原重置成本和更新重置成本。复原重置成本是指采用与评估对象相同材料、相同建筑或制造标准、设计、规格及技术等，以现时价格水平重新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。更新重置成本是指采用与评估对象并不完全相同的新型材料，并根据现代建筑或制造标准、新型设计、规格及技术等，以现行价格水平购建与评估对象具有同等功能的全新资产所发生的成本。9/9/202113资产评估注意：（1）在实

5、践工作中，选择重置成本时，在同时可获得复原重置成本和更新重置成本的情况下，应选择更新重置成本。在无法获得更新重置成本时也可采用复原重置成本。（2）无论哪种重置成本，资产本身的功能始终是相同的，采用的都是资产的现时价格，不同的在于技术、设计、标准方面的差异。（3）一般而言，复原重置成本大于更新重置成本。（4）如果选用了复原重置成本，则复原重置成本和更新重置成本的差额视作是功能性贬值的一部分。9/9/202114资产评估（1）重置核算法是利用成本核算的基本原理，将重新取得资产所需的费用项目逐项进行计算并累加来估算重置成本的一种方法。基本原理：2、重置成本的估算方法9/9/20

6、2115资产评估计算公式重置成本＝直接成本＋间接成本建造成本构成：材料成本人工成本制造费用资金成本取得成本构成：购买价格安装调试费运杂费人工费间接成本构成：取得和建造资产的管理费用、设计制图等费用9/9/202116资产评估例1：重置购建设备一台，现行市场价格每台6万元，运杂费1000元，直接安装成本800元，其中原材料300元，人工500元。根据统计分析，计算求得安装成本中的间接成本为每人工成本0.8元，求该设备的重置成本。直接成本60000+1000+800=61800元间接成本500×0.8=400元重置成本合计62200元9/9/202117资产评估例2：被评估资

7、产为一台2年前购置的机器设备。据调查，该机器设备目前还没有换代产品。经查验资料，该设备账面原值为10.2万元，其中，购买价为8万元，运杂费1.6万元，安装费中直接成本0.4万元，间接成本为0.2万元。根据对同类型设备的调查，现在购买价格比2年前上涨20%，运杂费上涨80%，安装费中直接成本上涨40%，间接成本占直接成本百分率不变。该设备的重置成本是多少？9/9/202118资产评估（1）计算直接成本购买价=8×（1+20%）=9.6（万元）运杂费=1.6×（1+80%）=2.88（万元）安装费中的直接成本=0.4×（1+40%