苏州湘洲人家别墅营销推广策划报告

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1、苏州湘洲人家营销推广策划报告目录一从产品到市场关于规划关于建筑关于功能客源锁定价格策略二项目销售策略销售执行目标关键节点销售执行各项指导策略三项目广告企划产品契机目标客源广告定位企划重点媒体策略推广计划广告表现附件一．从产品到市场关于规划将苏州传统园林和现代居所相融合，寻求小巧精致、富有人情味的园林空间环境。大间距、低密度，围合式中心绿地远离小区主干道，独享清幽静谧的环境。舒适居住空间还原真正符合苏州人的居住习惯。社区1：1的室内车位配比与沿街商铺的若干室外停车位相结合，提升社区居住品质和出入的便捷度。关于建筑低密度建筑，高度不再是视觉的压力。简

2、洁的苏州民居符号与现代的建筑体块相结合，运用不同元素使得建筑立面丰富立体，使江南风格的园林建筑成为现代生活的视觉享受。关于功能A型1层房型说明方正格局，大面宽客厅，餐客厅自然分离，错层空间设计转换不同空间表情，每家一个专属车位。底层公寓送私家花园，休闲之余享受别墅生活A区2层房型说明4房2厅，大面宽，短进深，全复式全明设计，空间各区域专属感强，干湿分离、动静有序。简约精致，是现代生活的美好开始。B型1层房型说明多样化豪华的3房2厅设计，南北通风，动静分离。方正露台，景观系数高。是一个功能合理，视觉空间感上具有变化的人居空间。B型2层房型说明大面宽

3、卧室配备独立的知性书房，南北卧室通过几步错层空间表情互不干扰，私密性强。C型1层房型说明开放式餐厅排场体面，错层设计转换空间表情。面向花园的卧室布置，充分体现了对居住舒适性和人性化的深刻理解。C型2层房型说明朝南卧室、书房独立成套，大面宽卧室全落地通透阳光，方正有序，空间层次极其丰富。项目核心卖点：非常适合居住的新版公寓，充满Townhouse意蕴项目支撑性卖点：公寓的价格，仿佛别墅的生活位于阳澄湖和盛泽荡之间地段优势便捷的交通体系和深厚的人文底蕴从对产品的深入研读和区域特性的认知，得出以下分析：项目客源锁定本案指向的客源群购房动机有以下几类：■

4、创业购房相成区现有外来人口12万，其中10％是在蠡口、渭塘等项目周边区域内经营家具、水产等专业市场的私营业主。我们将其统称为“新相成人”。他们可能并不具备本地户籍，也可能只是商铺经营者而并非产权拥有者。经过初期的财富积累，普遍拥有自备车及相当的购买力。从提高自身居住质量的立意出发，低总价、高品质的居所对他们有极强的吸引力。■亲子购房市区老年购房群体，他们多数已在中心市区拥有一套宽敞的居所，处于已退休或者即将退休的状态，为支持独生子女的事业和生活。使用的同时，将二次置业的目光转向风景优美、价格适中的郊区物业，作为退休养老的自用居所。■本地购房本地中

5、高层政府公务员有改善居住条件的消费需求和消费实力。同时，此类人群的的工作和生活都在当地发生，本地购房成为其第一选择。■孝子购房经济改革开放的背景下，相成区成为苏州乡镇企业的发源地之一。从这里诞生一批经商、从政的成功人士。此类本地外迁人士多数已在苏州市区已购置物业，拥有很强的购买力。他们有对留恋故土的父母购置新居以安度晚年的愿望和能力。本项目的功能格局适合此类老年群体的日常生活起居。客源比重客源类别所占比重新相成人35％市区退休人群15％本地人群25％相成外迁人士20％随机人群5％商铺商品化建议商铺功能设施本地块地处郊区，商铺的功能设置不仅能消除住

6、户远离都市的寂寞和不便，而且可以提供住户一个朴素的人际交往活动的空间。建议设置带阅读功能的茶吧、老年活动中心、便利超市等。价格策略住宅综合考量本项目的地理位置、产品特征和周边市场的竞争环境，建议销售起始均价：3050元/㎡。若销售达到预期的速率，则价格可逐步冲达至3200元/㎡。（高于此均价会导致销售抗性的增加）低开高走的价格策略在有效降低市场风险的同时，更可以使项目在后期销售中随机性的寻找涨价空间，最终实现开发利润的最大化。车库车库与住宅按照1：1的比例固定搭配销售，目前苏州高度小于2.2米车库的售价通常是住宅均价的一半以上。因此车库定价480

7、00元/户。若售价过高会削弱本项目的价格优势，若过低则会降低发展商的利润总额。二．销售策略1、销售执行目标目标一在项目交房前完成项目可销售面积的70％。目标二项目销售平均单价控制在等于略大于3050元/平方米的价格对外销售，最大程度避开当前严峻的市场情况，降低风险。目标三维护开发商在苏州房地产市场上的形象，努力在实现销售速率的条件下，取得相应的利润。2、关键节点正式开盘的时间，即预售许可证取得时间。按照苏州办理预售许可证的常规要求推论：由正式动工起，指的是大开挖的开始，按照惯例，多层基础工程约1个半月的时间。根据本项目出±0的时间及出±0之

8、日起准备办理预售许可证所需办理时间一般在2~3个月左右，即本项目正式取得预售许可证约在项目开工后的3个月后。推论结果：2005年6月23