2011西安卡布奇诺国际社区整盘营销推广方案

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1、卡布奇诺国际社区整盘营销推广方案科为地产经营销售部2011.5产品实现价值，营销创造价值-开篇语2011年，政策“紧箍咒”未松，大市走向堪忧，竞品“蠢蠢欲动”，客户“持币观望”……唯有富有技巧的营销战略，方可运筹帷幄、决胜千里！目录壹、市场篇贰、产品篇叁、客户篇肆、销售战略篇伍、营销推广篇陆、物业提升建议壹市场篇一、宏观运行背景1、经济环境2010年以来，西安市经济平稳较快增长，运行状况总体良好，生产运行节奏平稳，内需依然保持旺盛，经济运行质量和效益有所提高。固定资产投资平稳较快增长，从房地产市场看，2010年西安房地产投资764.22亿元，同比增长22.2%

2、，全市商品房累计销售面积同比增长27.1%，商品房销售额同比增长41.1%。关键词：平稳快速增长2、土地市场2010年1月14日国土资源部《关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》，申报住宅用地的，经济适用住房，廉租住房和中低价位，中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。保障中小套型商品房和保障性住房用地供给。2010年是国土部土地卫片执法检查覆盖全国的第1年，依据卫片执法检查结果实施15号令，对政府的主要负责人问责，有助于推动房地产市场的健康发展。2010年西安市共挂牌出让183宗土地，出让总面积为1010.088018万平米，同比上涨3

3、8%。成交总面积为744.4667673万平米，同比上涨6.9%。土地类型包括住宅、商业金融、科研教育、工业、综合；供应的区域除了东南西北四个城区外还有高新、临潼、阎良和长安区。土地出让总量突破一千万平米2010年西安市的土地出让总面积为1010.088018万平米。这也是自2004年国土资源部颁布第71令：<<关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知>>，规定2004年8月31号以后全国所有经营性用地出让全部实行招拍挂制度以来，西安市土地出让总面积首次突破千万平米大关。大量的土地的出让必将引来新一轮的开发热潮。关键词：保障性供给、新一轮开发热

4、潮3、政策环境2010年，西安楼市在政策风雨中稳步前行，政策反映迟缓，市场影响度较小成为二线城市的典型代表。2011年，政策调控继续收紧，西安楼市是否能够继续稳步升华？先让我们回顾一下“政策年”中的主要政策：关键词：限增长过快、紧缩银根、规范市场政策长期化发布时间：2010年1月10日发布部门：国务院办公厅政策主题：国十一条具体内容：《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》：购买二套房的家庭，贷款首付比例不得低于40%；房地产企业必须“公开房源+明码标价”。发布时间：2010年4月14日发布部门：国务院政策主题：提高银行贷款利率具体内容：提高银行贷款利率：4月14日，

5、国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，此前为40%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%发布时间：2010年4月17日发布部门：国务院政策主题：限制异地购房具体内容：购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银

6、行根据风险管理原则自主确定。对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。发布时间：2010年4月20日发布部门：住建部政策主题：对开发商销售行为的一系列规范具体内容：1、预售许可最低规模不小于栋。2、商品房交付使用条件须明确。3、尚未开盘项目要责成限期销售。4、未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标价对外销售。发布

7、时间：2010年4月22日发布部门：银监会政策主题：第三套房禁止贷款具体内容：1、明确二套房标准，一个家庭只要购买了一套房，再买房就叫二套，而不管之前的购房是否从银行贷款。2、明确三不贷、三挂钩。所谓三不贷，第一，对于国土管理部门查处并确认的有闲置土地、炒地倒卖的房地产企业，不予发放新的贷款；第二，对于建设部房屋管理部门查处并认定的捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价的房地产商不再给贷款；第三，对挪用银行的贷款去缴纳土地出让金的，就是去参与招牌挂做保证金，然后交土地挂牌款的，不再给他增加贷款。三挂钩，其一是指地贷挂钩，开发商整治哪块地，经过评估之