2011年绵阳某项目市场调研报告

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1、一、绵阳房地产供求现状分析1、2010年绵阳市楼市综述2010年绵阳市销售商品房54492套，536.33万平方米，同比增长了39.2%和36.56%，实现销售额186.46亿元。其中，绵阳城区销售34945套，325.63万平方米，同比分别增长54.99%和46.43%，实现销售额135.16亿元，同比增长73.5%。2010年全市商品房销售均价约为3476元/平方米。其中，绵阳城区均价为4151元/平方米，与2009年相比商品房销售价格基本稳定。数据来源：绵阳市政务网2、绵阳城区1-10月商品住宅供应量分析1-10月绵阳商品房供应量明显受到新政影响，4月“国十条”及9月

2、“最严厉调控政策”后，由于开发商谨慎观望，推迟部分楼盘入市，市场供应量均有下降。A、1-10月商品住宅成交情况2010年是政府对楼市调控最严厉也是最密集的一年，但绵阳的住房购买力依然旺盛，每月交易量始终保持在2000套以上。3、绵阳城区商品住宅成交情况分析时间住宅销售面积面积万㎡增长2007175.2——2008119.9-45.90%2009251.776.20%2010310.512.38%B、近三年绵阳市商品房住宅成交情况08年受地震影响住宅销售量成46%负增长局面，09年住宅商品房交易大规模放量，比08年增长76%。2010年交易量小幅上涨，达310万㎡，近4万套住

3、宅。政策利好助推09年交易量成倍增长：2008年底的“4万亿投资”刺激计划，国十条中确定的适度宽松的货币政策，以及灾后重建的相关优惠政策助推09年交易量成倍增长；通货膨胀使得10年成交量有增无减：老百姓对通货膨胀预计的担心，希望能够将虚拟资产转化为固定资产。“买涨不买跌”的心理影响，大量投资性需求被激活；新政影响形成短暂成交高峰：新政出台引起的恐慌性购买，形成放量与成交高峰，短暂的峰期之后，成交逐渐回落，市场放量速度放慢，政策影响显现。需求推动10年成交量小幅上涨：大地震后，绵阳市区大部分人陆续开始改善型购房；绵阳城市的安全性和宜居环境，使得周边的购房者涌入置业安家需求量放

4、大。小结A、2010年绵阳土地供应总体情况2010年绵阳供应土地108宗，共计591.74万方，其中可居住用地（含居住及商住混合用地）177.56万方，占总供应量的28%。土地用地成交宗数成交量（㎡）工业用地573272304.55居住用地6380308.94商住用地221395277.81商业用地6210865.52旅馆业用地11580541.24公共、科研678055.08总计1085917353.14数据来源：绵阳市国土资源局4、绵阳市可居住土地供应分析B、2010年绵阳城区可居住土地供应分区情况2010年绵阳市区可居住用地供应主要集中在游仙区和经开区，其中游仙区的主

5、要成交量体现在仙海风景区地块的114.12万方上，除去该部分，2010年绵阳可居住用地供应量最大的应是经开区，其次为游仙区、涪城区、高新区。区域成交宗数最高成交价成交面积（㎡）涪城区31740万/亩96292.62高新区1185万/亩6719.7经开区3240万/亩236469.85科创园2175万/亩98214.16游仙区19290万/亩1337890.42总计28——1775586.75数据来源：绵阳市国土资源局土地供应时间面积（万㎡）宗数增长200863.8449——200981.54412.9%2010177.528117.79%C、近3年绵阳城区可居住土地供应情况

6、2010年绵阳市可居住土地供应量呈明显上升趋势，比09年增长了117.79%，主要表现在仙海湖风景区的大量土地供应，而市区内土地供应较上年明显减少。时间商品房新开工面积面积（万㎡）增长2007303.96——2008245.8-12.40%2009378.966.20%D、绵阳市商品房新开工面积2009年新开工面积大幅度上涨为66%，基于地产行业的持续高速发展，国家利好政策影响，灾后重建带来的提速效应以及刚需客户的极速剧增。2010年在国家对房地产的严厉调控下，市场观望情绪大面积弥漫，外地客户受一定抑制，整体市场需求削弱，开发商在观望政策走向的同时推迟开盘时间，放慢开发进度

7、，10年新开工土地面积与09年相比将有小幅下降。土地市场价格上升幅度较大，竞拍价格一路走高，其对商品房成本产生了极大的影响，带来了极大的销售风险。为了消化土地价格上升所占用成本的比重，以及规避开发中的风险，开发商只能采取各种手段快速去化产品，加大资金回笼，提高营业用房售价；未来两年房地产供应放量将持续平稳增加；部分区域土地供应量急剧减少，将拉动均价上行的；市中心土地供应量较少，促使未来市中心房源紧俏；08、09年土地供应量较少，将影响未来两年商品房供应量的紧缩，商品房价格将会稳步上扬；从土地供应区域量看，游仙区和科