房地产交易中_柠檬市场_分析

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1、经营战略CONTEMPORARYECONOMICS房地产交易中“柠檬市场”分析○张海霞洪卫（重庆交通大学管理学院重庆400074）【摘要】文章借助乔治·阿克尔洛夫的“柠檬市场”理论，资为目的的消费者，由于“房贷新政”已提高了投资成本，同时运用静态贝叶斯博弈分析，解释了目前房地产市场“有价无市”担心已在高位的房价未来下跌，带来投资亏损的风险，在市场现象，并提出抵制“柠檬市场”化的对策和建议。形势不明朗的情况下，不敢贸然入市。住房消费者的心理变化，【关键词】房地产柠檬市场信息的不对称性导致市场需求低迷，住房销售面积增速从年初以来大幅度下

2、随着城市化进程的加快、土地资源的有偿使用和住房制度降。房地产市场供需双方正在僵持与博弈，各地市场形势出现改革的深入，由于制度因素和房地产市场本身的特点（区域性分化，仍然存在许多不确定性，需要继续加强和落实房地产调的寡头垄断、信息不对称等），使得我国目前房地产市场存在着控措施，推动房地产市场向健康方向发展。一系列问题：房地产市场总体上处于供给的结构性过剩和高房三、房地产交易“柠檬市场”模型的构建价收入比以及消费预期导致的居民有效需求能力不足的状态；研究房地产市场中逆向选择问题的发展变化规律，必须构商品房的高空置率和居民住房不足的矛盾；

3、土地资源的低效率建房地产市场中的“柠檬市场”模型。在房地产交易市场中，开使用等等。本文将借助乔治·阿克尔洛夫的“柠檬市场”理论，指发商与消费者之间的交易其实就是一场博弈，即供给方与需求出在房地产交易中存在的“柠檬市场”问题，并提出相关的对策方的博弈，其最终也是形成房地产价格波动的主要因素之一。和建议。1、交易博弈模型的假设一、柠檬市场理论第一，博弈的参与人为房地产商品交易的开发商和消费者，1970年，乔治·阿克尔洛夫（GeorgeAkerlof）在哈佛大学的且交易双方具完全理性，即符合各自利益最大化选择的原则。《经济学季刊》发表了论

4、文《柠檬市场：质量不确定性与市场机第二，交易的规则按双方叫价交易的原则。买方的估价和报价制》，文中提出了“柠檬市场模型”，从质量与不确定性之间的关分别为vb、pb；卖方的估价和报价分别为vs、ps，且vb和vs在系开始对汽车旧货市场进行分析。他的分析表明：旧货市场上［0，1］区间上均匀分布。第三，交易过程中存在信息不对称。开卖主对汽车质量的信息要比买主掌握的更多一些，也就是说信发商处于信息优势地位，既拥有房地产商品的位置、交通和户息分布是非对称的。但是买主可以了解市场上旧车的平均质型等公开信息，也具有建造成本、质量和增值潜力等隐蔽信

5、息；量，因此在交易时他们只愿意依据市场的平均质量支付购买价而消费者拥有的是部分公开信息和消费能力、心理预期及个人格。在这样的条件下，高于市场平均质量的旧车因无利可图将偏好等私人信息。第四，博弈过程为线性价格策略的静态贝叶退出市场，随着市场上高质量旧车的退出，市场上旧车的平均斯博弈，即不完全信息博弈模型。质量就会下降，导致买主愿意支付的购买价格也随之下降。最2、交易博弈的均衡分析终，质量较高的旧车卖主被迫将车辆退出市场。如此循环，在一在博弈过程中，买方和卖方的价格策略分别为p（vbb）、ps个质量分布不均匀的市场中，质量最差的旧车将在

6、质量最好的（v），当交易双方的s报价［p（vbb），p（vs）］为静态贝叶斯纳什均衡s旧车淘汰出市场后，还会依次把质量较好，质量中等和质量较时，须满足下式：差的旧车依次淘汰，从而导致旧车市场无法存在。二、房地产交易已形成“柠檬市场”1v-（p+E［p（v）│p≥p（v）］）probp≥p（v）买方：maxbbssbssbssp21、市场供求形势出现明显变化b1在国家不断加强房地产市场调控政策的作用下，自2007年卖方：max（p+E［p（v）│p≥p］）-vprobp（v）≥p（v）sbbbssb

7、bss年末以来，促使住房消费者预期发生变化，住房市场出现一定ps2其中：E［p（v）│p≥p（v）］是买方预期卖方的要价；的观望氛围，住房成交量持续下降。据国家发改委统计，2008年ssbss1-7月，全国商品住房竣工面积16533万平方米，同比增长E［pb（vb）│pb≥ps］是卖方预期买方的出价。12.4%，增幅同比提高9个百分点；销售面积27743万平方米，同为了简化分析，对交易双方的价格策略进行线性假设，即：比下降10.8%，增幅同比下降37.2个百分点，其中，现房销售面p（v）=α+βvbbbbb积同比下降17.8%，增

8、幅同比下降27.6个百分点；期房销售面积p（v）=α+βvsssss同比下降8.2%，增幅同比下降42个百分点。因为vb在［0，1］上均匀分布，因此，p在［α，α+β］上均匀bbbb2、住房市场供需双方僵持，市场走势出现分化分布。因此