安徽巢湖华邦世家高端项目竞争战略初步构想52p前期策划

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1、尊崇华府荣耀归来【巢湖·华邦世家竞争战略初步构想】本次提案要点PART1第三只眼洞悉巢湖楼市PART2“三把标尺”审视华邦世家PART3“三大战役”突出重围PART1第三只眼看巢湖楼市现象一:“后巢湖时代”的尴尬四县划出，公务人员省城迁徙2/3庐江划置合肥,无为划置芜湖；含山、和县划归马鞍山。巢湖市政府拆分前共有49个工作机构，拆分后约有2/3工作人员迁徙至合肥生活。巢湖移动、电信、银行也纷纷下调分部级别，高管层迁徙至合肥。出巢市之尴尬，入合肥之机遇有的人走了，更多的人来了；回归合肥意味着大合肥时代的掘起；相较于出市之后市场的短暂尴尬，入市之后的机遇要磅礴长远的多新巢湖将以崭新的形象

2、在大合肥的怀抱里茁壮成长现象二:降价疯潮谁家领降？谁家领量？周边楼盘降价情况项目名称降价时间降价幅度降价模式降价后1-3月网备套数中凯景湖豪庭2011年底每平方米优惠1500元左右由6000元/㎡降至4500/㎡，无噱头，直接降价142徽商·御花园2011年底每平方米优惠500元左右购房一万抵三万，超值团购立减三万89碧桂园·湖滨城2011年底叠加带电梯美墅4200元/㎡46力和·裕景2011年底每平方米优惠900元左右每周2套特价房27凤凰名城2011年底每平方米优惠900元左右由5200元/㎡降至4300/㎡，直接降价26降价乱象，逐渐平淡几大领降楼盘基本以价格“裸奔”的姿态直接

3、降价以中凯景湖豪庭为首，几大领降楼盘降价幅度从500-1500不等中凯景湖豪庭降价之后冲突100套大关，其他几家均表现平平降价之后，市场并未出现井喷，短暂走量之后最终归于平淡买涨不买跌的观望心态市场逐渐弥散开来，事实证明，减法并不奏效现象三:平淡无奇结论1、巢湖行政拆分带走部分高端客户群体是事实；2、以价换量可以短期解渴；3、各家开发商在推广上表现疲软；但中国没有卖不掉的房子，何况是巢湖最好的房子！行政人事逐渐明朗，公务员市场启动在即几大楼盘来访量回温，市场需求有所提振价格没有有继续下行，销量有所攀升在新一轮市场高潮来临之前，锁定目标客群，及时引爆是可行的！冷眼看后市行政划分市场尴尬

4、降价乱象归于平淡市场机会一触即发三把标尺审视“华邦世家”PART2标尺一产品条件标尺二营销手段标尺三推广系统标尺一产品条件产品线去化情况产品线88㎡113㎡118㎡124㎡132㎡140㎡左右合计总套数(套)32425272102750占比(%)43.20%33.60%9.60%13.60%100%已售套数(套)2361242713400销售率(%)72.84%49.21%37.50%12.75%剩余房源(套)883890202589350一期产品去化及库存明细微观产品88㎡产品去化率达72.84%，113-118㎡去化率达49.21%，120㎡-132㎡去化率37.50%，138㎡

5、以上大户型去化率只有12.75%。从产品去化情况判断，刚需和首套房占比较大，二次置业客户群体没有启动；巢湖首屈一指高端品质社区未能启动改善性高端客群，充分说明项目形象和产品形象脱节，未能达到统一高度项目形象提升还有很大的空间，客群挖掘也尚有很大空间华邦世家目前在售房源每套房根据户型不同优惠6万-10万不等楼栋原销售价格(元/㎡)现成交价格(元/㎡)降幅1#、9#、10#5500450020%2#5500500010%3#6500550015%8#650065000%产品无可挑剔！结论：标尺二营销手段1、豪华售房部+规范的中央景观区；2、降价“遮遮掩掩”，不敢直面老客户；3、销售团队“

6、守株待兔”；结论：标尺三推广系统推广形象与定位有差距！华邦世家VS宏宇·雍景湾结论一：华邦世家VS宏宇·雍景湾销售道具与定位有差距！销售道具与定位有差距！结论二：现场包装欠缺精益求精！现场包装欠缺精益求精！结论三：华邦世家营销推广活动时间节点活动主题2011年4月23日ARTDECO国际时尚生活体验2011年4月30日“激情五月华邦之旅”2011年6月12日-6月30日“燃情六月特惠周”和“幸运转盘，优惠由您做主”活动2011年5月24日一期公开认筹2011年7月10日首届业主联谊即答谢酒会2011年7月10日--31日华邦世家浪漫一夏，购房三重礼2011年7月17日“盛夏七月、自制

7、刨冰、激情体验”活动2011年8月27日二期公开认筹2011年9月3日、4日“甜蜜蛋挞DIY我的美味我做主”2011年9月11日新老业主答谢会2011年9月23日--25日“大片看不停”文化下乡活动2011年9月24日产品推介会2011年10月1日中央景观开发即二期开盘2012年1月1日--3日元旦特价房结论四：2012太消极！PART3“三大战役”突出重围壹直面老业主！关键词：利益、老带新第一战—老业主攻坚战400>350！具体实施：已售400户，以“老