物业管理实操案例一

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1、【案例一】 某日，某小区的保安人员在检查进小区车辆时，发现某车辆上装载的107胶时有洒落，随后保安进行了清除。当晚下雨，次日下午1时，业主孙某(73岁)行至该坡道处，脚踩到未清除干净的107胶摔倒，遂被送到医院进行治疗。医院诊断业主孙某损伤系“颈椎外伤，脊髓损伤伴不全瘫”，后经鉴定为四级伤残。业主孙某以物业服务企业未及时履行清扫、保洁义务造成人身损害为由，诉至某区人民法院，要求该物业服务企业承担民事责任，赔偿其医疗费、营养费、误工损失费、残疾补偿费、精神损失费共计九万元。一审法院判决认定，该物业服务企业未清洁坡道上的107胶，业主孙某损害结果的发生与该物业服务企

2、业疏于管理存在着必然的因果关系，因此，对业主孙某的经济损失，该物业服务企业应承担赔偿责任，即赔偿住院医疗费、出诊治疗费、鉴定费、就医交通费、残疾生活补助金等合计九万元。一审判决后该物业服务企业以一审法院赔偿过高为由提出上诉。该物业服务企业认为一审法院未能确定侵害人、责任人，未查明孙某致伤因果关系，草率认定其负有全部责任，有悖“以事实为依据，以法律为准绳”的原则。二审法院判决认为，该物业服务企业和业主孙某系物业管理关系，作为管理部门应当保证小区内及辖区内的清洁，现由于坡道上的107胶导致孙某摔伤，物业服务企业应承担主要责任。业主孙某系完全民事行为能力人，应该预见自

3、己的行为，由于其行走不慎摔伤，亦应承担一定责任。因此对业主孙某的经济损失，物业服务企业承担部分赔偿责任，包括住院治疗费、鉴定费、营养费、误工损失费等合计9万元的80%即72000元。业主孙某自行承担损失的20%，即18000元。【律师评析】判定物业服务企业是否应当承担赔偿责任的核心在于物业服务企业在提供服务时是否按照物业服务企业与业主之间签订的物业服务合同来提供相应的服务。一般来讲，维护物业区域内的环境卫生是物业服务合同的一项基本内容，物业服务企业必须履行保洁义务，为业主提供一个安全、舒适的小区环境，若在合同履行过程中存在不当行为，就要承担相应的法律责任。对此，

4、《物业管理条例》第三十六条第二款规定，物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。本案中，物业服务企业在清洁辖区路面时清除不净，理应预料到下雨天遗留在路面上的107胶可能会导致行人摔伤，却因疏忽大意而不作为，当然应当承担违约责任。孙某作为具有完全民事行为能力人，应当预见到雨后地面湿滑，有滑倒摔伤的危险性，也应在走路时提高注意力。孙某没有预见，或虽有预见但抱有侥幸心理而轻信不会发生危害结果，即主观上存在疏忽大意的过失，因此也应当承担一定的民事责任。综上所述，二审法院的判决结果是合理合法的。【案例二】 某市的

5、绝大多数楼盘在交房的时候都有这样的情景，业主去办理入住手续时，被告知要找物业服务企业办理。物业服务企业先让业主填表、签订物业管理公约、交物业管理后再给钥匙。顺利办下来倒也无事，但有时就可能出现问题。有些物业服务企业要求业主一次性交一年或者更长时间的物业管理费，业主对此不满而拒绝交费;有些业主认为物业管理公约含有不公平、不合理的内容则拒绝签约;有些业主则是由于其他问题与物业服务企业发生矛盾或争执。在这种情况下，有些物业服务企业就会采取不给业主钥匙的做法。交房时发生矛盾，物业服务企业能否扣押业主家钥匙?律师评析：业主购买房屋，就与开发商之间形成了一种商品房买卖关系，

6、商品房买卖合同即他们之间法律关系的体现。在这一法律关系中，业主与物业服务企业双方各有多种权利、义务，但是对于开发商而言，最根本的权利是收取业主的购房款，最根本的义务是向业主交付房屋。业主已经按照商品房买卖合同的约定，向开发商支付全部购房款，开发商就应该履行向业主交付房屋的义务，否则要按照商品房买卖合同约定承担逾期交房的违约责任。从法律角度讲，商品房买卖关系与物业管理关系是两种独立的法律关系，不应该相互混淆。不管业主与物业服务企业之间如何，都是物业管理关系的内容，与商品房买卖法律关系无关。如果开发商以业主完成物业管理关系中的义务作为交付商品房的条件，则是变相增加业

7、主的合同义务与责任，是不符合商品房买卖合同约定和相关法律规定的。无论开发商也好，物业服务企业也好，都不能因为业主没有签订物业管理公约、对物业管理费有意见而拒绝给业主办理入住手续、不给业主钥匙等，这种行为构成开发商对业主的违约，也是对业主权益的侵害。【案例三】2009年1月，王某入住某小区一套住房，后王某以“房屋存在质量问题，小区围墙距离房屋过近，该小区物业服务企业没有尽到物业管理义务，物业费与服务标准不相符”为由，至今未缴纳物业管理费。王某的做法对吗?律师风险提示：该小区物业服务企业与业主之间是物业合同关系，而开发商与业主之间是商品房买卖合同关系。房屋质量等问题

8、属于业主与开发商之间的买