《梧州市土地增值税核定征收暂行办法》

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1、附件2：关于《国家税务总局梧州市税务局关于发布梧州市土地增值税核定征收暂行办法的公告》的政策解读一、制定背景为进一步加强我市土地增值税征收管理工作，按照税收规范性文件清理的要求，根据《中华人民共和国税收征收管理法》《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）、《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号）、《广西壮族自治区房地产开发项目土地增值税管理办法（试行）》（自治区地方税务局公告2018年第1号）等有关规定，结合我市的实

2、际情况，制定本暂行办法。二、主要内容（一）关于土地增值税核定征收适用对象暂行办法第二条明确了土地增值税核定征收适用对象为土地增值税纳税义务人。（二）关于土地增值税核定征收的适用范围—5—暂行办法第四条明确了土地增值税纳税义务人有下列情形之一的，税务机关可以核定征收土地增值税：1.依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的。2.虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的。3.擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的。4.符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算申报手续，经税务机关责令限期清算申报，

3、逾期仍不清算申报的。（三）关于纳税人申报的计税依据明显偏低时的收入确认方法暂行办法第五条明确了纳税人申报的计税依据明显偏低，主管税务机关应要求纳税人提供书面说明，纳税人拒不提供或无正当理由的，其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定。2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。主管税务机关可以委托县级以上（含县级）价格认证中心参照同类房地产的市场交易价格进行评估，税务机关根据价格认证中心的评估价格确定转让房地产的收入。对房地产转让价格明显偏低的以下情形，可视为有正当理由：1.法院判定

4、或裁定的转让价格。2.以公开拍卖方式转让房地产的价格。—5—3.政府物价部门确定的转让价格。4.有相关资料证明转让价格符合独立交易原则，买卖双方不存在关联关系。5.主管税务机关认可的其他合理情形。（四）关于单位建筑安装工程费明显偏高时的处理方法暂行办法第六条明确了单位建筑安装工程费明显偏高的，主管税务机关应要求纳税人提供书面说明，纳税人拒不提供或无正当理由的，按照以下方法处理：1.主管税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定建筑安装工程费，并据以计算扣除。2.主管税务机关可委托当地建设工程造价管理部

5、门进行评估，根据建设工程造价管理部门出具的建安造价报告确认建筑安装工程费的单位面积金额标准，并据以计算扣除。（五）关于土地增值税核定征收率暂行办法第七条将房地产类型分为普通住宅、非普通住宅、其他类型房地产、土地使用权，分别适用核定征收率。—5—其中普通住宅为不低于5%，非普通住宅为不低于6%，其他类型房地产为不低于7%，转让土地使用权或梧州市范围内纳税人拥有的土地使用权经法院拍卖的，应据实清算土地增值税；在确实无法提供有关资料、无法根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》有关规定据实计算增值额进行清算的情况下，经县级税务机关认定符合核定征收情形的，按不低于

6、8%的核定征收率征收土地增值税。纳税人转让购置的建筑物，因不能提供发票等特殊原因、经县级税务机关认定符合核定征收情形的，依照上述类型房地产征收率核定征收土地增值税。房地产开发项目中既包括普通标准住宅，又包括非普通标准住宅和其他类型房地产的，纳税人应按不同的房产类型分别核算销售收入，纳税人不能按照房地产类型分开核算或不能准确核算销售收入的，应从高适用核定征收率。（六）关于核定征收土地增值税的程序暂行办法第八条明确了符合核定征收土地增值税条件的，按下列程序进行：1.主管税务机关税务管理人员填制《土地增值税清算核定征收方式认定表》（附件），报主管税务机关负责人批

7、准。2.向纳税人送达《税务事项通知书》，告知纳税人进行核定征收的理由和依据，认真听取纳税人的有关陈述和意见。3.主管税务机关税务管理人员对房地产项目开展核查，撰写核查报告。4.主管税务机关对初审结果进行集体合议，并做记录。5.向纳税人送达《税务事项通知书》，通知纳税人申报缴纳应补缴税款或办理退税。对于非房地产项目采用简易程序，按上述第1、2、5点执行。（七）关于核定征收税款的计算—5—暂行办法第九条明确了应交土地增值税税款＝转让房地产收入×适用核定征收率纳税人转让房地产收入包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含

8、增值税收入。一、执行时间本暂行办法自发布之日起执行。—5—