房地产项目定位全流程与经典案例分析

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1、项目定位全流程与经典案例分析主讲人：李忠时间：2008年11月2日上午地点：锡华商务酒店速记提供：创世德速记（010—89525068）我们先分析一下今年的地产形势，大家最关心的一定是今年的形势往下怎么走？我们现在面临的情况是世界的危机，最早的时候是次债危机，慢慢演化成了金融危机，到现在为止已经是经济危机了。经济危机和金融危机的最大不同就是：金融危机，指危及人们的名义收入和货币部分；而经济危机会危及到人们的实体经济部分，换句话说，如果把经济比喻成一个人，金融危机是人觉得累，但是没有器质性的病变，是上火或者内分

2、泌紊乱；但是实体性的经济危机会有器质性的病变，这种病变很可能很多是无法修复的，这就是现在经济的不同。一、当前国际国内形势分析1、房地产的主营利润来自于哪里？为什么一开始分析形势呢？我先给大家理清一个问题，房地产的主营利润是来自于房？还是来自于地？是来自于盖房子的过程？还是土地的升值？土地的升值。如果大家搞不清楚这个问题，就不知道建筑公司和房地产公司有什么区别。靠盖房子赚钱的公司叫建筑公司，他们的利润比我们房地产公司的利润薄得多。对于我们的公司来说，如果一个地产公司老板不太会拿地，每次都拿错，但是弟兄们非常会盖

3、房子，这个公司能不能赚钱？很难赚钱。但是反过来，这个老板非常会拿地，每次都能低价拿，高价卖出，即使弟兄们完全不会盖房子，这个公司能不能赚钱？能，因为他大不了可以卖地。卖地是赚大钱还是赚小钱？赚大钱。卖房子的开发商被老百姓骂为万恶的开发商，其实这批人的万恶度不是最高的，谁比他们更万恶呢？卖地给他们的，因为他们赚的利润是以亿来计的；比他们更万恶的是谁呢？政府，因为政府才是房地产的最大受益者。为什么此次允许地方政府救市，政府对他进行支持呢？因为这次真正着急的就是地方政府，地方政府的经济现在不表现，昨天听到了一个消息

4、，中央有可能允许地方独立发债，这句话表明了什么呢？表明了地方财政危机不是一般的危机了，大家知道2007年地价的高起，不光带动了一批地王，把什么成本也带动起来了？拆迁成本。只要一个地方出地王，别的东西即使不动，老百姓的要价一定上去，而且只有这个价钱是上去就下不来，为什么？这属于我们创建和谐社会的和谐成本，只有和谐成本是一直上升的。结果今年整体土地的费用全部上去了，这个费用上去以后，政府靠什么征用土地？政府征用土地的钱哪儿来的？是开发商的吗？不是，而是靠大规模的举债，这种举债无非是三种情况：一种是政府直接举债；二

5、是政府属下的城投公司来举债；第三种是开发商举债，政府做担保。这样一来今年政府手里的地纷纷流拍，你以为他们不着急呢？地方财政对于土地的这笔收入是不是额外的收入？还是必须的收入？是必须的。这两年政府干的一切事都是靠土地财政支撑的，所以只要土地财政出事，地方财政是不可设想的。前天我给无锡的国土局讲课，我说无锡是一个经济大市，如果明年想让无锡在你们的工业税收中多抓出一个亿来？容不容易？他们说这个事根本不能想，非把分管副市长累吐血了不可。但是我说明年想让你们无锡土地局按照原本的计划拿回来一个亿容不容易？他说这个太容易了

6、，只要一个开发商一冲动一举牌，就不是一个亿的问题了，是不是？这就是为什么今年中国最大的危机还没有暴露，事实上最困难的不是开发商，而是依靠土地吃饭的土地财政，因为这部分的举债规模是巨大的，这个问题一旦暴露，问题会非常严重。所以房地产的主营利润来自于地，而不是盖房。按照这个逻辑，对房地产公司来说，天时、地利、人和，这三个哪一个最重要？当然是天时。好世道的坏房子和坏世道的好房子哪个卖得更好？一定是好世道的坏房子。我在两年前说这个话的时候，很多人不服气，说地是最重要的，这种情况只有一种时候你会明白，就是你们经历过20

7、07年也经历过2008年。同样的地在2007年地产商想做坏容不容易？你只要是做地产的，2007年你想死都死不了，那个地飞速地涨。现在到了2008年，想做好容不容易？非常难，难道是我们的地变坏了吗？难道是我们的水平下降了吗？都不是，就是一件事，天时变了，是怎么样的天时变了呢？我现在给大家分析一下这个形势。所以，房地产这个行业从它的本质上，大家觉得它更像一个企业还是更像一个投资？更像一个投资，如果你用投资的逻辑分析房地产，你怎么分析怎么是对的；你要用企业来分析房地产，你可就上了当了。对于投资来说，是好世道的坏股票

8、好炒？还是坏世道的好股票好炒？一定是好世道的坏股票。大家记得上一轮上涨的时候，所有ST的股票也被炒得很好，因为那都是很稀缺的资源，所以到了现在不行的时候，你发现无论你的市盈率多低，无论你的市值有多好，你照样炒不动，而且还持续狂跌，这就是因为世道不好了，信心没有了。所以，对任何一个投资来说，看天时是第一重要的。香港有一句老话按说房地产，就是建得漂亮不如看世道看得准。所以对于房地产公司来说，是老板的决策