2019xx县基准地价技术报告(20XX)

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1、宁化县基准地价技术报告(20XX)　　宁化县基准地价修订更新技术报告　　(5)空间聚类初步划分土地级别　　利用MAPGIS软件将具有空间信息的地价区块进行空间聚类。空间聚类的空间坐标为每个地价区块的X、Y坐标串，它以面状数据存储为单独的数据文件。空间聚类的属性数据为区块单位地价。我们以20XX年土地级别为基础，先确定出聚类后的范围个数(即聚类后的土地级别个数)，以及属性数据的平均值。然后系统自动按照每个级别内数据值与数据的平均值之间的差距将各个区块划分到对应土地级别(各级别区块以颜色区分)。通过地

2、价区块的空间聚类，初步划分土地级别。主要思路见流程图2。　　根据宁化县的实际情况(如城市建设、城市规划、土地区位条件变化情况)进行修正。　　　　划分地价区块测算样点单位地价数据检验、剔除异常值测算区块单位价格空间聚类初步划分土地级别最终确定土地级别图2：土地级别调整流程图2、多因素综合比较法　　在测算区块地价时，除了大部分地价区块有足够数量的样点资料可测算出其地价外，还有一些近年没有房地产交易、欠繁华的区块，因缺乏样点交易资料无法确定其地价。因此我们采用多因素综合比较法来处理这　　－40－　　宁化

3、县基准地价修订更新技术报告　　类问题。多因素综合比较法是一种市场比较法的延伸，可以说是一种广义上的市场比较法。它的理论基础一是类似于市场比较法的替代原理；二是土地的质量与土地价格—土地价值的货币表现是一种正相关关系，即土地质量好的土地价格也应该高，土地质量差的土地价格也应该低。城市土地质量好坏的衡量标准是土地的区位条件，土地的区位条件具体表现在影响土地质量的多种因素综合评价上。城市土地价格显然和土地区位是密切相关的，我们认为影响地价的因素和影响土地质量、等级的因素基本上是一致的。因此，利用多因素综

4、合比较法，按土地用途基本类似、区位基本一致的原则，选取多个样点地价已知的区块与样点少或无样点的待估区块，按影响地价的区域因素修正表，进行区域间因素优劣的比较分析，经系数修正后得出待估区块的地价。　　3、多因素综合评定法　　多因素综合评定法是根据一定的目标原则，以土地单元为样本，选择对土地单元发生作用的因素因子作为评价指标，并赋予相应的权重值，然后用加权分值和的公式进行累加，用适宜的标准划分土地级别。流程如下：　　(1)、资料收集　　交通局、公路局：道路分布类型、道路级别标准、道路宽度、汽车站客运量

5、、火车站客运量、用地面积等；公交公司：各公交车路线、数量、站点分布、营业时间、出车频率等；规划建设局：规划文本、规划图件；宁化县统计年鉴；企业分布情况等其他资料。　　(2)、定级因素选择与权重确定　　定级因素是指在定级估价区域内，对土地的利用效益有明显的作用，并能体现土地区位差异的社会、经济、自然条件。　　此次工业用地土地级别调整采用的定级因素及其权重，主要是依据20XX年宁化县基准地价修订时的因素因子及其权重。具体见表5-1。表5-1　　工业用地定级因素及权重　　地价影响因素交通条件权重地价影响

6、因素距火车站距离内部交通状况道路等级供水排水供电通讯权重　　基础设施状况－41－　　宁化县基准地价修订更新技术报告　　环境质量优劣度工程地质产业集聚度宗地面积宗地形状地形坡度容积率　　环境条件产业集聚规模宗地条件　　(3)、土地定级单元的划分　　定级单元是评定土地级别的基本空间单位和定级因素分值计算的基础，是土地内部特性和区位条件相对均一的地块。本次级别修正以均值区域为定级单元。　　(4)、测算影响因素的作用分及作用半径　　根据《城镇土地分等定级规程》，结合宁化县实际情况，从而确定土地定级的因素因

7、子指标值、指数、功能分、距离，作用分值采用指数衰减、直线衰减、条件赋分法量化城市建设、规划变动、经济发展需要等变化因素对土地级别的影响。　　(5)、因素作用分值及单元总分值计算　　根据各变化因素指标点状、线状、面状分布的不同特性，采用数学模式确定各因素指标的作用分及作用半径；计算同一因素中不同规模、功能、作用的各种作用分值叠加、修订后获得的值；计算各因素的加权分值之和。　　n　　即P=∑WiFii=1　　式中：P—变化因素总分值(某地点土地质量优劣程度综合反映)。　　n—变化因素总数。　　wi—某

8、变化因素的权重值(该因素对土地质量优劣的影响度)。Fi—某变化因素在某网格的分值。(6)、划分土地级别　　根据新的单元总分值利用一定的数学方法，利用计算机辅助计算，将各单元初步划归不同的级别。　　最终确定的各土地级别范围，见下表5-2、5-3、5-4。　　－42－　　宁化县基准地价修订更新技术报告　　表5-2　　商服用地土地级别范围表土地级别ⅠⅠ级别范围妇幼保健院—电影院—农贸市场—老干中心—翠景大厦—江滨花园—林业新村—国土局—工商局—司法局—旧汽车站—边贸商厦—客家宾馆—师范附