中原东莞二手房市场2006年全面分析报告

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1、中原研究：东莞二手房市场全面分析报告（组图）第一部分：东莞宏观经济及政策环境分析一、东莞宏观经济分析：一）、2006年东莞市宏观经济发展：2006年东莞全市完成生产总值2624亿元，比上年增长了19.1%；完成全社会固定资产投资704.9亿元，增长18%，其中房地产开发投资163.94亿元，占固定资产投资比例23.3％；农村居民人均纯收入10530元，增长7%，城镇居民人均可支配收入25320元，增长10.7%；实际利用外资43.4亿美元，同期增长15.6％；社会消费品零售总额达584.5亿元，同

2、比增长16.9％；城乡居民储蓄存款余额2013.4亿元，增长16.5%。二）、近年东莞市GDP、城镇人均可支配收入分析：东莞市GDP及增长状况：二、东莞政策环境分析：1、新政出台后，营业税征收方式发生变化：05年“国八条”规定，自２００５年６月１日起，对个人购买住房不足２年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过２年（含２年）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过２年（含２年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。《关于

3、调整住房供应结构稳定住房价格的意见》规定从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年(含5年)转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年(含5年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。新政出台后短期二手房交易受抑制，成交量增幅减缓；但07年由于东莞一手房价整体快速上升，二手房市场由于房源充足，房价较低优势也开始联动，同时在深圳投资客大举进入东莞的刺激下，东莞二手房市场成交逐渐活跃起

4、来，二手房市场有着很大的发展潜力。从东莞目前二手房交易费用来看，主要包括营业税、个人所得税、契税、土地增值税、交易评估费、印花税及中介费等。假设一套普通住宅购房不足5年时间转让，这些交易费用将超过交易房价的12.6%，其中卖方需支付的交易费用为交易房价的9.55%，买方支付交易房价的3.05%。而现实情况是二手房的交易价为卖方的实收价，其他原本卖方支付的费用会全部转嫁到买家身上，增加买家交易成本，致使最后真正的房价上涨。对于“购买是否满5年”的起算时间，税务局是以个人购买住房取得的房地产权证的时间

5、，或者契税完税证明上注明的时间作为依据。东莞很多楼盘包括一些90年代的楼盘，房产证迟迟未能办理，另一方面东莞房地产市场真正快速发展也是三年左右时间，大部分房子的购房时间都不足5年。这就意味着营业税影响面非常广，大部分的二手房交易都必须交5.5%的营业税。2、2006年8月1日，新的《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(简称108号文件)正式实行，对个人住房转让所得将明确按实际成交价格征收个税。根据国家税务总局的规定，自2006年8月1日起，国内居民在进行个人二手房转让交

6、易时，所得收益须按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税，该税率为固定的20％。3、二手房办理银行按揭业务有望“打通关”，让银行融入“房地产业链服务一体化”。对于买卖双方在房屋交易时由于银行审批带来的麻烦，中介公司和东莞市的多家银行合作做过二手房按揭业务，在这一过程中也感觉二手房按揭存在一定问题，因为银行审批放款，大约需要20天的时间，而且是要买卖双方签订房屋买卖合同之后才会办理这项业务，这就涉及到银行审批的按揭成数款与当时房屋买家申请的按揭款是否一致的问题，如果银行通过的放款金额低于房屋买家申请的

7、按揭金额，那么，房屋买家就要补差价给房屋卖家，这就会让房屋买家感觉按揭的不安全，不确定，进而也会影响到按揭业务的发展。目前房地产中介协会针对东莞二手房交易中存在的办证难、按揭难等问题，正在着力推进“房地产业链服务一体化”的体系建设，而如何让银行按揭真正走入二手房交易，是该一体化服务的重要组成部分。二手房银行按揭方面来看，影响二手房市场发展主要有两大瓶颈：首先，银行在办理按揭时，必须以买家为名义的房产证抵押登记才能放款，这将意味着卖家必须先过户后才收齐卖楼款，但是，卖家又担心是否肯定能收齐款项，而导

8、致不太愿意提前过户，信心不足；其次，银行在审批贷款时须核实买家是否已经缴付首期款才能审批，但是买家会担心支付首期款后不能获得正常贷款，这时，如果卖家又不配合退还首期款，那么势必引起双方纠纷。如果中介协会推进“房地产业链服务一体化”的体系建设，二手房的银行按揭业务有所增加，那么银行在做二手房按揭贷款的同时，可以免费为客户提供资金托管业务。对于银行采用的这种做法，由银行来承担“担保人”的角色，对二手房买卖的资金进行托管，使二手房交易过程中多了一份信誉和保障，二手房买卖交易安全系数得以提