二三线城市销售型社区商业与商业街区的策划

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1、二三线城市销售型社区商业与商业街区的策划与营销目录Contents一、二三线城市商业地产发展现状和主要问题二、社区商业发展的趋势三、社区商业及商业街区定位策划方面应注重的要点二三线城市商业地产发展现Chapter.1状和主要问题1.1、供应量大1.2、定位及产品的同质化现象1.3、商业地产结构性失衡问题1.4、销售与招商运营的矛盾二三线城市商业地产发展现状和主要问题二三线城市商业地产发展现状随着我国国民经济的不断增长，基础设施、居民生活水平虽然都有了显著改善，但人均水平较低，因此投资和消费都蕴藏着巨大的需求潜力；从商业地产发展角度来讲，二三线城市商业地产的发展处在一个初步

2、发展的阶段，城市化进程和商业地产的两者关系还不矛盾，与宏观调控还是有机的互补和提升，近两年来部分区域商业地产投资的泡沫初步呈现。2001年以来，相对于房地产投资的较高回报率，以及国内投资产品的匮乏，商业地产的发展出现了短期内迅速膨胀的现象。2008年开始受宏观调控的影响，我国商业地产供应出现了明显的增幅回落现象。2010年我国商业地产又呈爆发式增长达到历史新高。2011年随着新“国八条”和二三线城市住房限购令的出台及通胀压力越来越大的预期，商业地产的价值将再次提升。2014年部分二三线城市商业地产供应量趋于饱和。一线城市商业地产趋于饱和的背景下，未来商业地产开发

3、将呈现普遍向二三线城市乃至县域市场蔓延的趋势。二三线城市商业地产发展现状和主要问题1、供应量大二三线城市商业地产发展迅猛重庆、沈阳、天津、无锡、苏州等二线城市商业营业用房供应量位居全国前列，甚至超越一线城市北京和上海。从重点城市商业营业用房的供应情况来看，部分城市近几年新开工规模显著，存在较大的供过于求风险。过去三年半，重庆、沈阳、天津、无锡等二线城市商业营业用房累计新开工面积超过1000万平方米，苏州超过900万平方米，均高于北京、上海同期水平。二三线城市商业地产发展现状和主要问题1、供应量大以武汉为例：2012年上半年，零售商铺市场供应量为61.52万方，同比增长31

4、%；2012年上半年成交量为33.4万方，同比增长17%。整体零售商铺成交均价达16258元/平方米。近年武汉商业供应量过大，2012年零售商铺多为中小型综合体项目，偏向于社区型商业。120供应量100成交量8060402002010上半年2010下半年2011上半年2011下半年2012上半年武汉整体零售商铺供求关系二三线城市商业地产发展现状和主要问题1、供应量大西安商业地产处于快速发展期，供应量明显增大。“十一五”期间，西安城市建设及经济发展处于历史最高水平，为房地产市场及商业繁荣带来了更多机遇与支撑。随着高新、曲江、城北行政中心区域房地产市场的快速发展，商业地产也顺

5、势而起；从下图可以看出，2008年受金融危机影响，商业地产开发处于低位，而自2009年以来，与一线城市类似，西安商业地产开发量迅速攀升，至2011年新开工面积增长至97.9万平方米，平均年涨幅为18.5%。140西安市2005年—2012年商业物业新开工及施工面积120施工面积100新开工面积80604020020052006200720082009201020112012二三线城市商业地产发展现状和主要问题1、供应量大虽然西安商业市场供应量越来越大，2009年至2013年商业物业成交量占比仍在逐渐增加。在西安各区域蓬勃发展的背景下，商业地产作为当前重要的投资领域，受到越

6、来越多置业者的青睐。2013年全年，西安楼市商业物业共销售123.54万平方米，与2012年全年相比，增长了39.2个百分点。其中，7月达到了全年商业销量的峰值——16.53万平方米，典型成交项目如地处国际港务区的华南城。二三线城市商业地产发展现状和主要问题2、定位及产品的同质化现象同质化现象严重：如果说5年前是商业地产扎堆二、三线城市的“黄金期”，那么如今部分二、三线城市商业地产供过于求的局面正在加剧。空置率高、租金走低、同质化严重等都成为商业地产开发量与商业运营消化能力不对称的主要表现。以沈阳为例，截至2013年，沈阳市场商业地产建筑面积存量接近780万平方米，新开业

7、商场供应面积累计超过85万平方米，新开业的大型商场数量超过7个。这不仅进一步推高沈阳商业地产存量，而且加剧了同质化的竞争。加之，电商的冲击、客流量走低、营业额下滑、消费体验差等诸多因素，2014年，沈阳知名的购物中心及百货，如尚泰百货、西武百货、美美百货、伊势丹百货等等或选择退出市场，或调整市场战略。尚泰百货西武百货伊势丹百货二三线城市商业地产发展现状和主要问题2、定位及产品的同质化现象西安商业同质化现象西安新玛特已于2013年8月30日闭店，导致闭店的原因很多，但主要因为以下几点：定位不够准确，商场体量小；同质化严重，相比其