保险资金投资运营养老地产模式之法律分析-借鉴美国持续照护养老社区ccrcs经验

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1、保险资金投资运营养老地产模式之法律分析——借鉴美国持续照护养老社区（CCRCs）经验穆耸曾建知【摘要】随着我国社会的老龄化，养老地产市场潜力巨大，而保险资金投资需求与养老地产项目性质具有很好的匹配性，2010年9月出台的《保险资金投资不动产暂行办法》、《保险资金投资股权暂行办法》对于保险资金投资养老地产持鼓励态度。但是由于我国养老地产处于起步阶段，对于养老地产的概念、投资方式、运营模式、运营风险控制，有关法律和政策规定不明确，困扰着投资者，本文将在我国现有的法律和政策框架下，并通过借鉴美国发展较为成熟的持续照护养老社区（ContinuingCareRetir

2、ementCommunities，下称“CCRCs”）但另一方面，我国的养老地产，尤其是中高端养老地产供给不足。据估计，2010年仅约0.39%老年人口住在11000多家政府或政府资助的福利老年护理院，不到0.15%老年人口居住在非营利、非政府的护老中心；大多数现有的福利型老年护理院存在管理不善、设施陈旧、床位不足、缺乏护理人才等问题，只能够满足老年人的基本需要[5]，无法吸引具有较强消费能力的中高收入老年人群体。根据2011年国务院发布的《中国老龄事业发展“十二五”规划的通知》（下称“《老龄事业十二五规划》”）第三条第（四）项，“‘十二五’期间，新增各类养

3、老床位342万张。”由于要实现这一目标所需的资金数额巨大，《老龄事业十二五规划》鼓励社会资金投资养老地产。根据以上数据可知，我国养老地产具有良好的发展前景。随着2010年9月《保险资金投资不动产暂行办法》（下称“《险资投资不动产办法》”）、《保险资金投资股权暂行办法》（下称“《险资投资股权办法》”）出台，泰康人寿、中国人寿、合众人寿等保险公司纷纷进入养老地产行业。[6]我国的养老地产刚刚起步，所涉的投资方式、运营模式、运营风险控制等关键性问题尚处于摸索阶段，本文将在我国现有的法律和政策框架下，并通过借鉴美国发展较为成熟的持续照护养老社区（CCRCs）的经验，

4、针对前述保险资金投资养老地产所涉的关键性问题进行法律分析并提供建议。二、养老地产的概念和类型(一)概念“养老地产”是从已进入老龄化社会的发达国家引进的概念，其属于商业概念，而并非法律概念。《老龄事业十二五规划》第二条第（二）项提出，我国“十二五”期间老龄事业发展的主要目标之一为“建立以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的养老服务体系”。笔者认为，广义的养老地产包括上述养老服务体系中的“老年宜居住宅和代际亲情住宅”、在社区中配建的养老设施，以及由养老服务机构运营的专门化养老居住设施[7]，其中，前两者与居家养老相对应，“老年宜居住宅和代际亲情住宅”通常采用销售

5、的方式，与普通商品房并无本质区别；而社区中配建的养老设施为小区的附属设施，一般规模较小，仅能为老年人提供基本的照料服务。而狭义的养老地产仅指与集中养老相对应的专门化养老居住设施，其由专业的养老服务机构运营，能为老年人提供居住、生活、医疗等多种服务，投资、运营模式较普通商品房复杂。我国有关法规所采用的“养老服务机构”或“养老机构”是指为老年人提供住养、生活护理等综合性服务的机构[8]，其是从主体上而言，而狭义的养老地产则涵盖投资、建设养老居住设施，以及由养老服务机构作为运营实体为老年人提供服务。《险资投资不动产办法》采用了“养老不动产”的概念，但并未对其进行界

6、定。[9]笔者认为，“养老不动产”是对养老住所及设施的法律化表述，但并不具有“养老地产”所涵盖的运营理念。本文从狭义上界定养老地产，其是指将养老这一主题融入房地产规划、开发、运营、管理过程中，开发适合老年人居住的住宅或社区，并整合其他相关产业资源，由专业的养老服务机构运营，为老年人提供生活、娱乐、护理、医疗等服务的综合性开发项目。按照不同的分类标准，养老地产可以分为不同的类型。1.按养老地产的功能分类美国的养老地产发展已有百余年历史，形成了较为完善的体系，根据学者的总结[10]，按养老地产的功能主要可以分为以下几类：1)老年人独立生活社区（Independe

7、ntLivingCommunities）老年人独立生活社区面向特定年龄（例如55岁）以上且能够独立生活的老年人，提供适宜老年人居住的住房，以及穿衣、饮食、沐浴等生活起居服务，但并不提供专业的医疗照护。老年人通常通过支付月租或购买住房所有权的方式入住。2)老年人辅助生活社区（AssistedLivingFacilities，下称“ALF”）老年人辅助生活社区针对日常生活需要一定协助但尚不需要专门的医疗服务的老年人，住房通常根据老年人的需要进行特殊设计，例如：洗手间的扶手、报警系统等，并提供娱乐设施；可为老年人提供日常生活起居服务以及管理用药等简易健康护理。老年

8、人需要与ALF签署入住合同以约定缴纳的月租以及额外服