保险资金投资运营养老地产模式之法律分析

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1、保险资金投资运营养老地产模式之法律分析随着我国社会的老龄化，养老地产市场潜力巨大，而保险资金投资需求与养老地产项目性质具有很好的匹配性，2010年9月出台的《保险资金投资不动产暂行办法》、《保险资金投资股权暂行办法》对于保险资金投资养老地产持鼓励态度。但是由于我国养老地产处于起步阶段，对于养老地产的概念、投资方式、运营模式、运营风险控制，有关法律和政策规定不明确，困扰着投资者，本文将在我国现有的法律和政策框架下，并通过借鉴美国发展较为成熟的持续照护养老社区(ContinuingCareRetirementCommunities,下称"CCRCs

2、”)的经验，对上述关键性问题进行分析，为保险资金投资养老地产提供建议。试图将养老这一主题融入房地产规划、开发、运营、管理过程中，开发适合老年人居住的住宅或社区，并整合其他相关产业资源，由专业的养老服务机构运营，为老年人提供生活、娱乐、护理、医疗等服务的综合性开发项目。一、保险资金与养老地产的匹配性根据2011年6月中国人民银行发布的《中国金融报告(2011)》(下称“《金融报告》”),近10年，保险公司总资产持续增长，截至2010年年末，保险公司总资产5.05万亿元，同比增长24.4%；保险业资金运用余额4.6万亿元，同比增长23.1%,其中，

3、银行存款占保险资金运用总额的30.21%,债券投资占比49.85%,股票投资占比11.11%。由于2010年债市和股市的下跌，全年资金运用平均收益率为4.84%,同比下降1.57个百分点。笔者认为，2010年保险资金运用收益率低的原因在于：一方面，我国的保险资金运用过度地集中于银行存款、债券投资(占比高达80.06%)等收益率较低的渠道；另一方血，由于运用渠道过于集中，一旦债市、股市下跌，对于保险资金收益率造成极大的不利影响。《金融报告》指出，“在行业资产快速增长的情况下，保险业迫切需要提升资金运用水平。”保险资金要保持较高且稳定的收益率，需分

4、散投资渠道，增加对收益率较高且风险较低的项目投资。由于我国的养老地产处于起步阶段，其收益率究竟如何尚不明朗。据有关测算，较为保守的估计认为养老地产收益率约在4%-10%之I'可不等，高端养老地产的收益率会偏高一些，一般而言高于银行存款、债券，但低于股票投资；而较为乐观的估计认为养老地产的收益率至少在15%左右。虽然对养老地产投资收益率的预测不一，但是目前基本的共识是养老地产投资收益率将高于银行存款、债券，但低于风险较高的股票投资。笔者认为，如上所述,我国养老地产的市场潜力巨大，这在一定程度上降低了投资收益率出现大幅下降的可能性，相对于其他投资渠

5、道而言，属于回报率较高且风险较低的投资对象，与保险资金的投资需求相匹配。此外，保险资金可运用的中长期资金与养老地产的投资回收周期具有良好的匹配性。养老地产建设、运营的投资规模巨大，投资回收周期可长达10至15年，经济实力不强或没有外部金融工具支持的投资者很难进入这一领域。而保险公司不仅具有大量可运用资金，而且据有关统计，保险资金中约有80%以上为寿险资金，寿险资金中约48%是20年以上的长期资金，25%为5—20年的屮期资金，与养老地产的投资回收周期卜分匹配。有学者指出，目前"由于缺乏具有稳定回报率的屮长期投资项目，致使不论保险资金来源如何、期

6、限长短与否，基本都用于短期投资。这种资金来源和运用的不匹配，严重地影响了保险资金的良性循环和资金使用效果。”笔者认为，保险公司运用中长期资金投资养老地产可以在一定程度上缓解这一问题，提高保险资金运用效果。二、我国保险资金投资养老地产基本法律环境《老龄事业“十二五”规划》第三条第（四）项指出，“统筹发展机构养老服务。按照统筹规划、合理布局的原则，加大财政投入和社会筹资力度，推进供养型、养护型、医护型养老机构建设……政府重点投资兴建和鼓励社会资本兴办具有长期医疗护理、康复促进、临终关怀等功能的养老机构。”2009年111台的《险资投资不动产办法》和

7、《险资投资股权办法》打开了保险资金投资养老地产之门。《险资投资不动产办法》第十一条规定保险资金投资不动产需符合产权清晰、权证齐全、具有明显区位优势等条件，但根据第十三条第二款的规定，“投资养老不动产……不受第十一条第一款第（一）项至第（五）项及区位的限制……”根据《险资投资股权办法》第十二条，养老企业属于保险资金可采用直接投资股权方式的少数几类企业。rh于保险业务与养老产业有着密切的联系，因此，上述规定对于保险资金投资养老地产的限制要明显少于投资其他与保险业务无关联的不动产或企业股权。2011年8月3日中国保险监督管理委员会最新颁布的《中国保险

8、业发展“十二五”规划纲要》第二章第（六）项规定，“整合保险产业链，支持保险资金投资养老实体……等相关机构股权。”第十章第（三十四）项规定，“推动研究保