2010年南京房地产市场年报

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1、2010年南京房地产市场年报目录122010年政策环境分析2010年城市经济分析32010年南京房地产市场分析42011年运行趋势预判本报告数据来源：南京市统计局官方网站、南京网上房地产、南京搜房网、新浪房地产PART12010年城市经济分析2010年南京市宏观经济企稳回升，经济总量再创新高07年一季度～08年二季度，南京市GDP增幅平均达18.09％；其中，在08年二季度达到峰值20.40％。08年三季度～09年二季度，南京市GDP增幅平均为10.34％；其中，09年一季度、二季度GDP增幅已逐步回落至6.97％、8.97％，处于历史低位。在09年三季度～今年一季度，在经济逐步复苏的

2、过程中，政策进入真空期。前期扶持性政策效应仍在延续，受经济复苏预期影响，以楼市为代表的行业开始迅速进入快速发展阶段，并带动整体经济强劲反弹。从指标来看，2010年三季度GDP增幅已出现较大幅度回落，只有9.68％，考虑到居高不下的CPI（11月份南京为5.3％），经济放缓的速度将更为明显。GDP固定资产投资：区域经济投资型拉动特征明显，城市新发展战略提供二次投资契机。2003年，南京提出“一城三区、跨江发展”的发展战略，在此背景下，当年全社会固定资产投资增幅达58.2％，其中，基建投资增幅高达83％。2009年，南京城市外延的扩展，提出“一主城三副城八大新城”的开发战略。在此带动下，2

3、009、2010年全社会固定资产投资增幅达到23.90％、24％，从而拉开了新一轮的城市建设高潮。2010年1-11月份，南京市全社会固定资产投资累计3012.41亿元，同比增幅24％，与2009年全年相比增幅12.91％，延续了2009年投资加大的发展态势。固定资产投资金融危机信贷扩张政策负面效应初步显现后，本年度，央行连续六提存款准备金率、两次加息收缩资金流动性，极大程度上遏制了资金流动性过剩的发展势头。鉴于通货膨胀愈演愈烈的态势，央行下半年开始连续六次上提存款准备金率，并两次加息。金融机构贷款开始逐渐收紧，截至年底，南京金融机构本外币贷款余额增幅已与07年、08年相当，但考虑到0

4、9年基数较大，目前的市场资金流动性仍较宽裕。本外币贷款余额地方财政一般预算收支增幅与经济发展状态相辅相成，2010年，财政收支状况好转，首次出现盈余96.2亿截至2010年11月，南京市地方财政一般预算收入累计为466.97亿元，地方财政一般预算支出为370.77亿元，六年来首次出现盈余96.2亿元。2005年－2010年，地方财政一般预算收入增幅年均为20.30％，高于整体经济的发展速度，政府对社会财富的再分配作用在不断加强。如果考虑到土地出让的地方收入，政府收入将更显盈余，国富更有待民强。财政收支截至9月份，南京市人均可支配收入同比增幅10.7%。考虑到通货膨胀因素，实际涨幅仅6.

5、8％。2009年南京人均可支配收入增幅仅10.30％，低于地区生产总值（11.5％）1.2个百分点。2010年三季度数据显示，南京市人均可支配收入增幅10.7％，低于地区生产总值（13.3％）2.6个百分点，二者差距有进一步拉大的趋势。人均可支配收入生活水平贫穷温饱小康相对富裕富裕极其富裕恩格尔系数>60％50％-60%40％-50%30％-40%20％-30%<20％恩格尔系数为0.35，属于相对富裕的城市行列。自2005年南京从小康水平跨入相对富裕阶段就一定停留该区间，甚至部分时期恩格尔系数不降反升，与近年来经济的快速发展形成了鲜明的对比。恩格尔系数南京城建规划十二五期间，南京将组

6、织实施八大工程，360个左右重大项目，计划投资13100亿元左右。对南京未来影响至深的城建规划南部新城一主城三副城八新城地铁……主城”指传统新街口地区、河西新城、南部新城河主城北部地区“三副城”，则是江北、东山和仙林的升级。“八新城”，分别为桥林、板桥、龙潭、永阳、淳溪、滨江、汤山和禄口。《南京城市总体规划修编成果草案(2007年-2030年)》一主城三副城八新城10年后，南京常住人口则将从现在的741万，增加至1060万。城市人口将由“井字加外环”，升级为“井字三环”，并且向多个方向快速联通。市民关注的过江通道，将由现在规划的10条，增加到14条。城市交通方面南部新城主城区新城CBD

7、南部新城主城河西新城南部新城南部新城将与主城区、河西三足鼎立南部新城以南京南站地区(5.63平方公里)、红花机场地区(约10平方公里)为核心，包括雨花台宁南地区和江宁东山新市区(含土山)部分地区在内共约48平方公里。作为未来的主城南部中心，南部新城将与主城区、河西共同构建成三足鼎立的格局。地铁“十二五”期间，南京预计将投资1000亿元。加快轨道交通建设，提高快速通勤能力，包括地铁3号线、10号线、机场线、4号线一期、11号线一期、12号线等项目