项目价值提升关键点

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1、东莞高密度豪宅价值提升关键点——产品打造专题报告框架工具：考察运用模型考察内容：产品定位、规划结束后，施工开始前，物业价值提升产品打造要点案例选择：高容积率、东莞具有影响力及溢价能力的楼盘结论2研究工具城市豪宅KPI及东莞客户价值感知KPI、营销环节客户感知工具3全国范围内豪宅分析：城市豪宅KPI绝版地段现实中心地段；规划中心地段；绝版资源地段顶级规划品牌设计院；高层低密度化；围合、点式布置高品质园林；豪华入口；地下车库大堂；单元入口大堂；户型豪华化豪华装修豪华外立面；极品内装；品牌电梯；高档门窗特色会所大规模功能齐全会所；顶级品牌豪华会所；特色私人会所；品牌餐饮会所顶级物管品牌物管；顶

2、级管家物管；五星级酒店物管高新科技安全；舒适；面子；通讯；环保4东莞客户所理解的城市豪宅价值体系如下面子与标签安全性项目具有昭示性、标志性私属领地界定明确占有稀缺资源稀缺的的生活方式与众不同的公共空间居住尺度的增加居住功能的增加居住范围的延伸人身安全的绝对保障私密性的不可侵犯专属的服务东莞客户对城市豪宅感知的三大价值体系舒适度5营销过程中，客户的价值感知点小区入口园林大堂电梯入户门楼梯间窗户阳台智能化物管服务客户价值感知流程6案例选择参考因素：高密度社区：容积率大于2市场影响力：在东莞范围内具有较高影响例的大盘，以城区为主实现较高溢价：价格高于片区均价案例7以东莞城区溢价表现突出的高档洋

3、房为主要比准参考对象，除此之外，补充了松山湖片区的万科虹溪诺雅案例案例选择滨江公馆：万江片区首席楼盘，本项目竞争对手天骄峰景高端洋房代表，本项目重点参考对象景湖时代城：09年下半年城区热销楼盘，本项目竞争对手凯旋国际：09年下半年热销盘，本项目竞争对手金域中央：东莞传统豪宅，本项目重点参考对象8滨江公馆：同区域内竞争项目，产品高赠送，展示面佳，在售产品均价6200元/㎡，月均销售50套案例介绍物业类别洋房建筑类别多层高层装修状况毛坯物业地址万江区莞穗大道与蓬庙桥交汇处东南角占地面积99674㎡总建筑面积259353㎡总套数约1500套主力产品76㎡两房92㎡两房变三房110-126㎡三房

4、140㎡四房绿化率60%容积率2.139天骄峰景：城区指标性高端楼盘，实现高价高速销售，在售国阙均价15000元/㎡，开盘销售14套案例介绍物业类别高端洋房建筑类别高层装修状况毛坯物业地址东城区峰景高尔夫北侧占地面积152412㎡总建筑面积457872㎡总套数3270套主力产品140-160㎡三房180-210㎡四房230-350㎡的底层和顶层复式绿化率55%容积率2.9610景湖时代城：城区年度明星新盘，均价7000元/㎡，十月份开盘迄今销售近300套，实现高价高速案例介绍物业类别住宅、时代艺墅/时代公馆/时代洋房建筑类别多层/小高层/高层(毛坯)装修状况毛坯物业地址景湖时代城位于南城

5、区四环路与宏伟路交汇处占地面积15万平米总建筑面积50万平米主力产品84-98㎡二房、三房120-140㎡三房140-180㎡四房总套数2230套绿化率46.75%容积率1.8612345678910111213151617商业配套11凯旋国际：城区新盘，位置偏僻，均价4500元/㎡，实现快速销售，展示面佳，园林打造亮点突出案例介绍物业类别洋房建筑类别小高层/高层装修状况毛坯物业地址南城区东莞大道与隆溪路交汇处森林湖对面占地面积8万平米总建筑面积29万平米总套数一期776套主力产品74-75㎡二房109-124㎡三房131-131㎡三房绿化率3８%容积率３7栋、4栋131、134、151

6、m2三房1栋、2栋、3栋75m2两房、74m2一房5栋、10栋109-124m2两房12金域中央：城区指标性高端盘，在售高层实现均价7500元/㎡，户型赠送面积较高，产品亮点突出案例介绍物业类别情景美墅、洋房建筑类别多层、高层装修状况毛坯物业地址南城区东莞大道与黄金路交汇处占地面积21066㎡总建筑面积34878㎡主力产品100-120㎡三房150-180㎡四房150-250㎡美墅总套数约2000套绿化率41.89%容积率1.6713万科·虹溪诺雅：松山湖别墅豪宅，均价案例介绍二期一期物业类别别墅、洋房建筑类别别墅、高层装修状况毛坯物业地址松山湖区新竹路占地面积500000㎡总建筑面积4

7、500000㎡主力产品187-189㎡洋房298㎡双拼别墅总套数228套绿化率41%容积率0.9014考察因素：适用范围：产品定位、规划结束后，施工开始前考察范围：产品打造考察内容：物业价值提升产品打造要点内容15从客户的价值感知点考察成功案例，总结东莞一线豪宅的产品价值提升的关键动作小区入口园林大堂电梯入户门楼梯间窗户阳台智能化案例研究景观围墙规格规划水景树种凉亭硬铺小品设施规格大堂大门地面墙面配饰天花电梯前室材质指标装饰档次规格