住房租赁市场深度报告：租赁风起，房企和中介具禀赋优势-2018-房地产

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1、证券研究报告行业研究/深度研究2018年10月14日行业评级：租赁风起，房企和中介具禀赋优势房地产增持（维持）住房租赁市场深度报告之一核心观点我们预计在人口流动和政策利好驱动下，我国租赁人口和租金水平将有较贾亚童执业证书编号：S0570517090003大提升空间，住宅租赁市场规模有望由2017年约1.2万亿元提升至2025研究员jiayatong@htsc.com年约2.33万亿元，机构渗透率有望快速提升。融资和房源获取是住房租赁韩笑执业证书编号：S0570518010002业务链条上门槛最高的两个环节，房地产中介凭借房源获取方面的禀赋

2、优研究员hanxiao012792@htsc.com势，有望最为受益行业发展。我们建议投资者从两个维度筛选住房租赁投林正衡021-28972087资标的：第一个维度是住房租赁业务已初具规模的房地产开发商，推荐万联系人linzhengheng@htsc.com科A、金地集团；第二个维度是住房租赁业务已初具规模的房地产中介，推荐世联行。相关研究租购并举政策引领，土地融资双重利好1《三六五网(300295,增持):国内领先的互联2018年中央及各部委对住房租赁市场的表态基本延续此前框架，主要从供网居家服务商》2018.10给侧改善入手，着重在土

3、地和融资端发力，力求降低项目获取成本，拓宽2《中南建设(000961,买入):结转发力，三季融资渠道，提升住房租赁企业的盈利空间和规模发展速度。土地方面：多度预增200%-220%》2018.10地推出自持地块，将成为新增租赁住房的重要来源，其中纯租赁地块楼面3《荣盛发展(002146,买入):销售延续增长,价相对周边地块折价较多，有望降低住房租赁企业的房源获取成本，提升配置价值显现》2018.10租金收益率。融资方面：多家房企成功发行住房租赁资产证券化产品，在证监会、住建部政策支持下，我们期待我国后续在REITs产品的创新上能有进一步的

4、突破。一年内行业走势图轻重集散，模式各有千秋；房中酒创，主体优劣分明(%)21商业模式方面：重资产集中式扩张速度慢，但盈利能力强；轻资产集中式在扩张速度和盈利能力上较为平衡；轻资产分散式扩张速度快，但盈利能9力弱；重资产分散式扩张速度慢，盈利能力一般，性价比最差，因此实践(3)中较少出现。参与主体方面：当前我国住房租赁市场主要包括房地产开发商、房地产中介、酒店、创业公司四类参与主体，其中，房地产开发商强(14)于融资、房源获取、装修改造，弱于获客、运营；房地产中介强于房源获(26)取、获客，弱于运营；酒店强于装修改造、运营，弱于获客；创业

5、公司禀17/1017/1218/0218/0418/0618/08赋相对弱势，但部分品牌具备先发优势。房地产沪深300中微观二元展望，房企和中介有望最为受益行业发展资料来源：Wind展望未来，我们预计在人口流动和政策利好驱动下，我国租赁人口和租金水平将有较大提升空间，租赁市场规模和机构渗透率有望快速提升。从商业模式的角度看，尽管重资产集中式在盈利能力方面具有相对优势，但行业目前处于跑马圈地的快速发展阶段，我们认为有必要适当通过轻资产模式快速提升规模。从参与主体的角度来看，由于融资和房源获取是住房租赁业务链条上门槛最高的两个环节，房地产开发

6、商和中介凭借这两个环节上的优势，在开展住房租赁业务时相对酒店和创业公司，具有禀赋优势，有望最为受益行业发展。风险提示：中观方面，租赁人口和租金水平的增长可能不及预期；微观方面，住房租赁企业盈利不确定性较大；负面新闻可能对行业造成不利影响。重点推荐EPS(元)P/E(倍)股票代码股票名称收盘价(元)投资评级2017A2018E2019E2020E2017A2018E2019E2020E000002万科A21.80买入2.543.203.954.548.586.815.524.80600383金地集团8.18买入1.521.741.962.1

7、95.384.704.173.74002285世联行5.08买入0.490.580.750.9810.378.766.775.18资料来源：华泰证券研究所谨请参阅尾页重要声明及华泰证券股票和行业评级标准1行业研究/深度研究

8、2018年10月14日正文目录租购并举政策引领，土地融资双重利好......................................................................4政策：延续此前框架，聚焦供给侧改善........................................

9、.......................4土地：自持地块增多，纯租赁助降成本.......................................................