基于住房过滤模型的我国住房保障补贴政策研究

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1、●专题讨论：房地产调控《财政研究》2010年第7期基于住房过滤模型的我国住房保障补贴政策研究杨之光郑煜琦所谓“住房过滤”，是指在一二级联动障模式下的补贴成本，比较得出在何种模β为常数。这个Cobb-Douglas效用函数暗的住房市场中，住房在不同收入阶层的房式下政策更有效率。含假设消费者住房需求的收入弹性为客间不断传递与流动，在其生命周期内不2.模型假设。正。断更换房客的动态过程。由于住房具有耐（1）住房市场是完全竞争的，这在考虑3.长期均衡条件。久性和异质性，最初为较高收入房客建造一二级住房市场联动的基础上是合理的。（1）均衡状态下的房东行为。的住房，随着时间推移，住房质量发生折（

2、2）住房只是一种消费品，本文意在考住房市场完全竞争的必要条件是没有旧，这时较高收入房客会偏好更高的居住虑住房保障政策效果，毋庸置疑的是，政府房东能够获得超过平均利润率R的利润：条件而放弃现有住房，较低收入房客则会在对低收入者进行补贴时仅需满足其住房T（J）乙[P(J)-M(J,T)]e-Rzdz+FV(J)e-RT(J)选择居住该住房。“住房过滤”的本质是住需求。0房质量在时间上发生变化，而非房客的收（3）消费者只能租房，由于租购方式间=FV(J+1)入发生变化。存在无套利，所以租房与购房在均衡条件J:JBOT≤J≤JTOP住房过滤模型经过几十年的发展，形下对于消费者是无差异的。其中

3、P(J)是J级住房租金，FV(J)为J成了较为成熟的理论体系，是城市经济学（4）房屋等级数是有限的。级住房过滤进入下一级J-1级住房市场的中研究住房市场的重要理论。其通过定量（5）任何给定的住房每个月所提供的价格，T(J)为J级住房在降为J-1级前在J分析，可以预测新建商品房数量、房价和租所有服务都由SERV（J）一个变量来表示，级所停留的时间。金，研究住房房客结构，并对住房进行生命消费者只根据SERV（J）的大小来衡量住追求利润最大化的房东会选择房屋所周期全过程分析，较好地从微观机理上反房质量。能维持在J级的时间，以使得利润最大化：映住房市场运行机理。自创立至今，该模（6）住房价值

4、和住房提供的所有服务T（J）鄣(乙[P(J)-M(J,T)]e-Rzdz-FV(J+1)+型在发达国家已成为研究制定住房政策的成比例：V（J）=2400*SERV（J）即暗含假0FV(J)e-RT(J))/鄣T(J)=0重要工具。设住房是一种规模收益不变的商品。其中V（J）是J级住房市场价格，折旧年限为20J:JBOT≤J≤JTOP一、理论分析与研究假设年。（2）住房过滤条件。（7）所有住房都会折旧，折旧速度取决FV(J+1)=V(J)1.于投入的维护成本，M(J,T)=W+AeCT[SERV(J)]研究思路。J∶J≥JB本文对Ohls住房过滤模型进行了符M(J,T)是J级的住房在J

5、级维持T（J）FV(J+1)≤V(JJ)合现实的改进，综合考虑了存量住房和新时间所需的维护成本，W是住房最低修缮J∶J＜JB建住房在价格和供求上的相互作用，研究费用，A和C都是常数（A=0.5,C=0.058），其中，JB为新建住房的最低等级。在在完全竞争条件下住房市场达到的长期均其指数形式表示维护支出的回报是递减住房过滤市场的长期均衡状态下，从J+1衡状态，以及房客收入分布和住房等级之的，保证了住房的折旧性，且任何房屋不能级过滤下来的住房和在J级新建的住房是间的内在匹配关系。本文将杭州市作为政升级。无差别的。当过滤住房的价格低于新建成策研究和实证模拟的样本，将基尼系数和（8）住房在

6、贴现率为R的条件下被追本时，市场不存在新建住房。对数正态理论纳入模型分析框架，对居民求利润最大化的房东所有。（3）住房过滤速度与新建率。收入分布进行了合理估计。最后，根据模型（9）房客追求效用最大化，效用函数形TEN(J)TEN(J+1)B(J)=-的经济学意义，我们运用MATLAB进行数式为U(Y,J)=(Y-P)α[SERV(J)]βT(J)T(J+1)值模拟，计算出房租、过滤时间、新建率和其中Y是房客月收入，P是月租金，因JBOT≤J≤JTOP房客分布等指标，以及政府在两种住房保此（Y-P）代表每月非住房消费支出。α和其中B(J)表示单位时间内新建J质量·24·等级住房的数量（

7、新建率），TEN（J）表示生房过滤价值等于住房新建成本，在没有新建活在住房质量等级为J的房客数量。（7）式住房的等级中过滤价值小于新建成本。二、实证分析表明，在单位时间内，某一等级过滤到下一模型的外生变量为V(J),SERV(J),R级的住房数量（也就是房客数量，但不是房以及维护支出函数开式。通过一系列均衡1.收入分布估计。客）必须等于由上一级过滤进入本级的住条件的作用，可求得市场出清时的内生变由于现有的统计年鉴没有杭州市居民房数量与本级新建数量之和，以保