华星中海报告－－市场

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1、第一部分市场篇一、“七个一”解读项目1、一个城市的理想―――东钱湖板块未来将被打造成为城市“后花园”的理想已经深入人心，而本案恰恰要担负起启动一个城市实现理想的重任。2、一个中产阶层的“别墅梦”―――东钱湖板块不仅是宁波中产阶层选择别墅的不二选择，更是一群“准中产阶层”的梦想。本案的出现提前实现了这个梦想，会调动相对一部分中产阶层和即将成为中产阶层的群体。3、一套成熟的开发模式―――中海怡翠山庄、中海康城花园等等成熟的离尘不离城开发模式,以品牌与品质为基础，引导新的生活方式为主调，在市场的疑惑中创造了一个又一

2、个销售神话。 4、一个品牌的奇迹―――有了中海品牌，才有“八天七夜排队”的奇迹，才有“买楼不问价，只因相信他”的奇迹，才有9.6亿拿下香密湖1号，楼面价超过市场均价的壮举，背后做支撑的是中海“过程精品”的理念和领导层的高瞻远瞩。中海品牌可以带来土地价值之上的价值。5、一种新的生活方式―――中海所倡导的“5+2”的度假生活模式和“日子缓缓，生活散散”的生活主张都为“离尘不离城”的项目找到了适合的生活方式，本案的打造无疑也将会引领起宁波人一种全新的生活方式。 6、一个产品的空白―――鄞州中心区板块的大部分别墅产品

3、是属于依赖区域配套的城市别墅，紫汀花园、钱隆山庄都属于山水别墅，而宁波市场缺少介于城市别墅和山水别墅之间的产品。7、一个市场的契机―――别墅市场整体的供不应求和今年别墅供应体量的萎缩都为明年别墅需求的放量奠定基础，而本案恰好抓住了这一个市场的契机。【归纳与总结】：对于项目市场切入点的理解n以地产开发的角度来看：项目的形象必将是中海公司对于品牌宣扬、项目市场形象的塑造，对中海公司产品开发的绝对市场高度的直观表达。n以城市经营的角度来看：项目的开发是对打造“宁波城市后花园”规划的正式落实，具有不凡的社会意义。n以

4、生活理念的角度来看：项目形象所表述的是一种完全不同的生活方式模式，是对国际上倡导的理想人居生活的全新演绎。二、竞争环境分析1、竞争项目选定等质竞争―――市场形象定位较高、具有较高的品牌度；等值竞争―――产品总价相近的小高层产品、别墅产品；等距竞争―――同等距离或相近区域内消费客层的重叠；根据上述标准，确定10个主要竞争项目如下：项目名称：水尚阑珊宣传主诉求语：星如雨，香满路诉求内容分析：人文、环境诉求项目基础资料汇总位置：新小三江口天水家园后面总建面积：133120㎡容积率：1.43产品构成：小高层876户，

5、联排别墅91户，合计937户。销售均价：小高层均价5000元/M2，联排均价7600元/M2销售现状：已套数销售531套（网络备案数据）项目名称：春江花城宣传主诉求语：品质成就生活诉求内容分析：产品品质诉求项目基础资料汇总位置：四明路与创新路交叉口。总建面积：350000㎡容积率：2.61产品构成：单身公寓284户，高层和小高层共计1170户。销售均价：现销售小高层7000元/M2，高层均价6700元/M2销售现状：已套数销售487套（网络备案数据）项目名称：南苑国际宣传主诉求语：为城市创造价值诉求内容分析：

6、产品形象诉求项目基础资料汇总位置：天童北路以东，鄞县大道以北，万达广场东南面。总建面积：150000㎡容积率：2.24产品构成：单身公寓450套，高层公寓369套，合计819户。销售均价：高层公寓6600元/M2，单身公寓8500元/M2销售现状：已销售套数708套（销售现场数据）项目名称：万达广场宣传主诉求语：每一座万达广场，每一个城市中心诉求内容分析：产品形象诉求项目基础资料汇总位置：东临天童北路，北邻四明中路南依贸城中路，西至宁南北路。总建面积：210000㎡产品构成：高层公寓976户销售均价：高层公寓

7、6300元/M2销售现状：已销售套数113套（网络备案数据项目名称：华丰紫郡宣传主诉求语：38万平方，T-Park生活主张诉求内容分析：生活方式倡导项目基础资料汇总位置：位于下应镇，鄞州工业园区总建面积：184505㎡产品构成：多层467户/小高层830户/高层776户/商业用房9015M2/单身公寓156套。销售均价：一期共计385户,预计多层4800元/M2。销售现状：预计11月份正式开盘销售。2、竞争项目传播主诉求分析项目名称宣传主诉求语诉求内容分析水尚阑珊星如雨，香满路环境诉求春江花城品质成就生活产品

8、品质诉求南苑国际为城市创造价值产品形象诉求万达每一座万达广场，每一个城市中心产品形象诉求BOBO城宁波人的终身住宅产品形象诉求海景花园一个贵族的诞生生活方式倡导水岸心境运动生活，愉悦人生生活方式倡导紫汀花园山水观邸，一个巅峰阶层的私享产品形象诉求紫郡38万平方，T-Park生活主张生活方式倡导分析如下：n竞争项目多以产品宣传为主要诉求方向，缺乏生活方式、居住理念方面的倡导和推广。n个别项目对于生活、