教学课件 PPT 作者 刘秋雁 第5章 物业管理合同1

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1、第五章物业管理合同目录前期物业服务合同1前期物业管理服务协议2物业服务合同3管理规约45案例分析第一节前期物业服务合同一、前期物业服务合同的含义（一）含义由建设单位或公房出售单位与物业服务企业之间依据前期物业管理招投标的结果，就物业管理区域内的物业使用、维护、管理等事项签订的物业服务合同，叫做前期物业服务合同，它是物业从建设到管理顺利衔接的关键环节。（二）两类物业应该签订前期物业服务合同。一种情况是新建物业，一种情况是原有公房。这两类物业在第一次出售时，都应签订前期物业服务合同。第一节前期物业服务合同二、前期物业服务合同

2、的特征（一）短暂过渡性前期物业服务合同是在房屋出售后至业主委员会与选聘的物业服务企业签订合同之前的短暂过渡合同（二）依附性前期物业服务合同是依附于商品房买卖合同而存在的。（三）多方约束性前期物业服务合同的权利义务可以约束建设单位、物业服务企业和业主三方。（四）前期物业服务合同是要式合同由于前期物业管理涉及广大业主的公共利益，《条例》要求前期物业服务合同以书面的形式签订。第一节前期物业服务合同三、前期物业服务合同的主要内容主要内容有如下九个方面（一）物业的基本情况（二）物业管理的服务内容与质量（三）物业服务费用（四）物业的经

3、营与管理（五）物业的承接验收（六）物业的使用与维护（七）专项维修资金的缴存、管理与使用（八）违约责任（九）其他事项。第一节前期物业服务合同四、前期物业服务合同的有效期限《条例》规定：前期物业服务合同可以约定期限，但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合生效的，前期物业服务合同终止。五、临时管理规约（一）临时管理规约的含义临时管理规约，是建设单位在销售物业之前对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务、违反公约应当承担的责任等事项依法作出的约定。（二）临时管理规约的制定主体与制定时间一般

4、由建设单位在出售物业之前预先制定，建设单位制定临时管理规约的时间为物业销售之前。第一节前期物业服务合同（三）临时管理规约的内容1.规定物业使用、维护和管理的规则。2.确认业主拥有正当使用物业共用部分、共用设施的权利。3.规定业主应当履行的义务4.违反公约应当承担的责任（四）制定临时管理规约的相关规定1.不得侵害物业买受人的合法权益2.建设单位在销售房屋前，需要就临时管理规约向购房者作出说明3.购房者在购房时应对临时管理规约予以书面承诺第一节前期物业服务合同（五）临时管理规约与管理规约的主要区别相同点：临时管理规约与管理规约

5、均对物业管理区域内全体业主具有约束力不同点：1.临时管理规约适用于业主大会或业主委员会成立前的前期物业管理阶段；管理规约适用于业主大会或业主委员会成立后的物业管理阶段。2.临时管理规约由建设单位制定，物业买受人购买房屋并与建设单位签订物业买卖合同时，应当同时对临时管理规约予以书面承诺；管理规约由业主大会制定，经物业管理区域内专有部分占建筑总面积过半数的业主且总人数过半数的业主通过后生效，并应以书面形式予以承诺。（六）违反临时管理规约的责任第二节前期物业管理服务协议一、前期物业管理服务协议的含义含义：前期物业服务协议，就是指

6、业主在购房时，由房屋出售单位（包括开发单位和公房出售单位）或物业服务企业，就物业的各方面管理问题与其签订的物业服务协议，它存在于业主委员会成立之前且新的《物业服务合同》生效之前这段时间里。而前期物业管理：是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同生效时止的物业管理。二、前期物业服务合同与前期物业管理服务协议的关系。前期物业管理服务协议的内容包含了前期物业服务合同的内容。第二节前期物业管理服务协议三、前期物业管理服务协议的特征（一）购房人在签订购房合同时必须同时签订该协议（二）协议的基本内容与前期物业服务

7、合同一致（三）协议应经政府主管部门审定（四）协议的内容必须对所有购房人一致第二节前期物业管理服务协议四、前期物业管理服务协议的主要内容1.合同双方当事人的名称、住所2.物业管理区域范围和管理项目3.物业管理的合同期限4.物业的管理费用5.物业管理的要求和标准6.终止和解除合同的约定7.违约的约定8.双方当事人约定的其他事项等第二节前期物业管理服务协议五、前期物业管理服务协议的期限规定协议的有效期限，是从房屋出售之日（业主购房之日）起，至业主委员会成立之后与其选定的物业服务企业签订的物业服务合同生效时止六、签订前期物业服务协

8、议时应注意的问题（一）明确业主与物业服务企业的权利与义务（二）明确物业服务企业提供的物业服务的内容（三）明确物业管理费的标准和缴纳方式（四）明确合同中约定业主在物业使用过程中应遵守的事项（五）双方违约责任的界定是否明确、合理（六）确定物业服务企业是否相应的资质（七）未取得资质证书的物业服务企业是无权从事