2010-2011房产政策

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1、一、政策出台背景经济转型需防止房地产投资过热2011年是“十二五”的开篇之年，国家进行经济结构调整的任务重大，产业发展与支持创新均需要资金扶持。一段时间以来的楼市上涨吸引了大批资金“弃实体入楼市”，当前需要抑制楼市过热使资金重回实体经济。2010年11、12月CPI分别达5.1%和4.6%，11月PMI达55.2%，虽然12月略有下降，但未来经济仍存过热风险，抑制楼市有助于经济回稳、防止经济风险。全国土地市场持续升温2010年12月份，十个品牌发展商新增土地储备的用地面积合计为666万平方米，环比11月大幅上

2、升199%。12月的新增土地储备量是2010年内的第二高峰，仅略次于10月的新增土地储备量。至12月份，开发商拿地金额达到本年度的最高峰值503亿元。9.29政策逐渐消化，购房需求释放成交大幅回暖2010年9.29新政后，各地楼价并未出现回落，仍保持小幅上涨，需求再度逐渐释放。2011年初银行放贷冲动再起，预计1月银行放贷超1.2万亿。而首套房贷利率优惠逐渐取消，担心购房成本增加而入市。随着调控的深入，市场对政策进一步收紧的预期逐渐增加，部分客户担心房贷再次收紧，特别是首套、二套首付成数提高而果断入市。部分城

3、市担心房产税的出台、限购政策的出台而提前购房规避政策影响。自12月开始，各地成交已经普遍较11月水平有所回升。至2011年1月中旬，各地成交继续回暖，大部分城市成交量对比上年同期均有所增长。二、新政影响研判价格控制：地方政府制定的价格控制目标仍会保持合理的涨幅“2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。”“价格控制目标”的制定是基于各地经济发展目标、人均收入增长目标等，政府的目的并非是让房价下降，而是

4、希望房价保持一个和经济、收入增速较为匹配的增速。广州市2011年无论经济还是人均收入增长目标均为11%左右，预计广州市政府制定的“价格目标”会有10-15%左右的涨幅。地方“价格控制目标”存在不确定性，若是保持一定合理的升幅，则推升市场预期；若指标定得较低，地方政府调控压力增加，对市场的行政干预或会加大，如限制高端住宅的签约等。限购：对首次置业影响不大，高端市场在细则出台前将出现一轮抢购行情“直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施”。首次置业不受限购

5、影响，短期将陷入一定观望；待一季度地方政府制定的价格控制目标明朗后，才会根据实际考虑是否入市；三次及以上高端置业需求直接受限购影响，预计细则出台前高端市场将有一轮集中推货、抢购行情，同时高端物业价格将保持平稳，但不排除部分开发商为抢时间抢客源推出促销活动。而在各地细则出台后且限购政策被严格执行，高端市场将随即陷入低迷。限购：促使需求流入周边不限购地区，带动周边地区成交量的增长；限购措施利好周边不限购区域，带动成交量增长。2010年10月15日，广州出台限购细则，在十区实行限购，增城、从化不在限购范围，细则执行

6、后，增城、从化成交比例增加明显，在新一轮限购细则制定时，有可能被纳入限购范围。房贷：二套房贷首付提高对一手市场影响大于二手市场“对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。”目前广州有约4成购房需求为二次置业，政策影响面较广，对于资金较为充裕的改善型客户，首付提高1成影响不大；对于资金不充裕的客户，或暂缓置业计划，或根据自身的资金实力降低要求；而部分开发商或针对此类客户，采取帮客户先垫1成首付的方式应对。改善型买家比例约30%，其中约15%短时间内难以承受七成首付。这

7、部分改善型买家的经济承受力产生一定的挑战；长线投资型买家约占10%，其中约3%的长线投资客短时间内难以承受七成首付；由于二手楼市首次置业比例较高，实际受二套房贷首付六成政策影响的买家约有两成；二手楼市中约有两成买家拥有三套住宅，改善型买家多为卖旧房换新房的买家。商业地产：商用物业优势显现，成交价量将进入上升轨道新政下，商用物业按揭最低首付较二套房贷低一成，且商务商业物业贷款不计套数，优势明显。商务商用物业市场成交量将上升，开发商也将趁机提高价格。部分住宅开发商也将改变销售策略，推售商务公寓、商铺等。长期看，营

8、业税政策不会成为影响二手楼市的重要因素，从历史经验以及目前市场情况看，影响二手楼市的最关键因素仍然是经济情况、供求关系、业主惜售、通胀以及房贷政策等。资金来源：防止国际热钱涌入房地产市场“加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查，参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。”2010年国际上宽松的货币环境以及人民币升值因素，使我国面临更大的热钱冲击，进一步助长国内通胀预期。2010年