浅析房产经营流程及成本核算

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1、房地产经营备忘一、前期准备阶段通过招拍挂向政府缴纳土地出让金取得（国有土地使用证）二、建筑阶段建设过程中受到环保、卫生、城管、建委、土地管理等行政部门监督。开发产品通过政府的验收（消防审批、卫生审批、工程验收、竣工备案）才可交付购房者。三、销售阶段须取得五证一书，具体包括：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《房地产预售许可证》和《房地产开发企业资质证书》。四、财务事项房地产资金支出主要包括：地价款、建筑安装款、税费。成本估算内容主要包括：土地购置成本、土地开发成本、建筑安装工程造价、管理费用、财务费用、税费。五、成本核算主要包

2、括开发成本和开发费用两大块。1.开发成本主要包括土地使用出让金和土地征用及拆迁安置补偿费、前期工程费、建安工程费、基础设施费、公共配套设施费、不可预见费用及税费。1）土地出让金开发商通过缴纳土地出让金取得土地一定年限的使用权。2）土地征用及拆迁安置补偿费其中土地征用包括：土地补偿费、劳动力安置补偿费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用费、耕地开垦费和征地管理费；拆迁安置补偿费主要包括：拆迁安置费和拆迁补偿费。3）前期工程费主要包括：规划、设计、可行性研究所需费用等（可按项目总投资额的一定百分比估算）。a.通常规划及设计费为建安工程费的3%；b.水文地质勘察费可根据所需工作量结合有

3、关收费标准估算；c.有“三通一平”等土地开发费用可根据原有建筑物、构筑物拆除费用场地平整费用、通水、通电、通路等费用参照有关计税标准估算。4）建安工程费a.建筑工程费b.设备及安装工程费（给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、防雷、弱电等设备及安装）c.室内装修工程费可采用单元估算法、单元指标估算法、工程量近似狂算法、概算指标估算法以及类似工程经验估算法。5）基础设施费主要包括：供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电信及环卫。一般采用单位指标估算费。3）公共配套设施费4）不可预见费用5）税费2．开发费用1）管理费用可按项目开发成本中1-6项之和为基数，按3%左右计算。2)销售

4、费用a.广告宣传费按销售收入2%-3%估算；b.销售代理费按销售收入1.5%-2%估算；c.其他销售费用按销售收入0.5%-1%估算；3）财务费用以上是我个人对房地产经营的浅识，希望能对房产行业者有所帮助。