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1、会计成本控制论文会计成本核算论文：关于投资性房地产的会计核算[摘 要]会计准则第3号———投资性房地产是新增会计准则,但其内容并非全新的.通过从投资性房产的确认、计量、房地产转换和处置方面介绍投资性房地产的核算全过程,旨在帮助财会人员在全面了解准则规定的投资性房地产核算与以前会计实务和会计制度规定的差别的基础上,正确进行投资房地产相业务的核算.有利于提高会计信息的相关性,从而更好的为会计信息使用者做出决策提供依据. [关键词]投资性房地产;公允价值模式;成本模式当前,许多企业的资本积累到一定程度,出于对高收
2、益的追求和分散风险的考虑,往往会涉足资本密集、高风险的房地产行业.为了正确反映企业房地产的构成情况及各类房地产对企业经营业绩的贡献,必须重视投资性房地产的会计核算.1 投资性房地产的界定投资性房地产是指以赚取租金或资本增值为目的而持有的房地产.房地产包括房产和地产,由于我国土地所有权归国家或集体所有,企业只能取得土地使用权.因此,我国会计准则第3号──投资性房地产中的房地产指的是“土地使用权”和建筑物[1].具体包括:1)已出租的土地使用权.这里的“出租”,仅指经营性租赁,不包括融资租赁.2)持有并准备增值后
3、转让的土地使用权.按照国家有关规定认定的闲置土地,不属于持有并准备增值后转让的土地使用权.这种情况在我国并不多见,这是因为我国土地所有权属于国家,企业拥有的只是土地使用权,如果在一定期限内不开发的闲置土地,国家要收回其土地使用权.3)已出租的建筑物.这里的“建筑物”不包括“持有并准备增值后转让”这种情况.特别注意,房地产开发企业销售的或为销售而正在开发的商品房和土地属于房地产开发企业的存货,不属于投资性房地产.投资性房地产和自用房地产(即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产)在实物形态上完全相同,均
4、表现为土地使用权、建筑物或构建物等,但在产生现金流量的方式上具有显著的差异.投资性房地产能够独立地产生现金流量,而自用房地产必须与其他资产如生产设备、原材料、人力资源等相结合才能产生现金流量[2].为了正确反映企业房地产的构成情况及各类房地产对企业经营业绩的贡献,根据实质重于形式原则,两类房地产应区分进行会计处理,自用房地产适用固定资产或无形资产准则进行核算.投资性房地产适用于投资性房地产准则,企业应单独以“投资性房地产”列示于资产负债表.2 投资性房地产的确认将某个项目确认为投资性房地产,除了应当符合投资性
5、房地产的定义之外,还要同时满足投资性房地产的两个确认条件:1)与该资产相关的经济利益很可能流入企业;2)该投资性房地产的成本能够可靠计量.3 投资性房地产的计量及计量属性3.1 投资性房地产的初始计量投资性房地产应当按照成本进行初始计量.外购投资性房地产的成本,包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出.自行建造投资性房地产的成本,由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成.以其他方式(债务重组、非货币性资产交换等)取得的投资性房地产的成本,按照相关会计准则的规定确定.3.2 投资性房地
6、产的后续计量投资性房地产的后续计量有两种模式:成本模式和公允价值模式.相对而言,会计准则更倾向于采用成本模式计量,对后者限制使用.同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量,不得同时采用两种模式计量[3].1.采用成本模式进行后续计量的投资性房地产.应当按照固定资产(建筑物的计量)或无形资产(土地使用权的计量)的有关规定,对投资性房地产进行后续计量,计提折旧或进行摊销;存在减值迹象的,还应当按照资产减值的相关规定进行处理.2.采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产有确凿证据表明投资性房地产的公
7、允价值能够持续可靠取得的,可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量.采用公允价值模式计量的,应当同时满足两个条件:1)投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场;所在地,通常是指投资性房地产所在的城市.对于大中型城市,应当为投资性房地产所在的城区.2)企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息,从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计.采用公允价值模式计量时,不对投资性房地产计提折旧或进行摊销,应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值,公允价值与原账面价值
8、之间的差额计入当期损益(公允价值变动损益).投资性房地产取得的租金收入,确认为其他业务收入.3.3 投资性房地产后续计量模式的变更企业对投资性房地产的计量模式一经确定,不得随意变更.成本模式转为公允价值模式的,应当作为会计政策变更处理.已采用公允价值模式计量的投资性房地产,不得再从公允价值模式转为成本模式.其理由是防止某些企业利用这种后续计量模式的变更达到操纵利润.4 房地产的转换投资性房地产和其他
