百联地块商业前期研展分析2011年3月17日最终提案修改

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1、商业选型、商业定位、产品规划建议通过以下方式进行论证龙水南路商业规划建议报告目录二、办公市场分析三、商业市场分析五、商业模式评估本案办公部分选型分析徐汇区甲级写字楼市场分析公寓式办公市场分析办公部分选型建议服务式公寓定义服务式公寓定位服务式公寓面积定位服务式公寓附加值研究服务式公寓层高研究服务式公寓精装修研究本案周边商业现状调研本案辐射范围内消费群分析本案周边未来商业供应分析本案交通情况分析本案辐射范围初判商业市场小结商业模式评估商业模式合理优化建议方案一：全商业模式方式：集中式格局全商业体量方

2、案二：全办公模式方式：全办公为主+配套商业方案三：商办混合模式方式：商办比例合理配置商业面积：3万平建面：功能：区域商业中心辐射：3公里范围内？商业面积：办公配套不超过20%？；功能：商务配套型商业；辐射：本项目办公商业面积：？功能：？辐射：？预估3万建筑面积商业性质用地的三个方案：全商、全办、商办混合三、本案定位的三种方向第二部分办公市场分析本案办公部分选型分析徐汇区甲级写字楼市场分析公寓式办公市场分析办公部分选型建议服务式公寓定义服务式公寓定位服务式公寓面积定位服务式公寓附加值研究服务式公寓

3、层高研究服务式公寓精装修研究办公产品类型研究：纯商务办公、公寓式办公两种类型类型一：纯商务办公分为甲级写字楼与乙级写字楼类型二：公寓式办公分单身公寓与服务式公寓纯商务办公类型定义：公寓式办公类型定义：甲级办公核心条件单身公寓核心条件地段：地处CBD核心商圈范围建筑结构：高层、超高层点式核心筒结构交通：轨道交通聚集，行车通达性高价格：低总价地段：交通方便、环境优美户型：中小户型、挑高较高配置：精装修通水电服务式公寓核心条件服务：国际星级管理服务地段：交通方便、环境优美户型：中小户型、舒适奢侈配置：

4、豪华全装全配单身公寓是被服务对象在一定阶段内使用，具有过渡性质的公寓模式。客户多为年轻白领和投资者；总投资较小，可兼顾居住和投资。服务于高级流动性办公租户的物业类型，既能提供酒店的专业服务又拥有私人公寓的私密性和生活风格。对产权拥有者来说，是一种前期投资大，后期回报率高的投资；对长期租赁客户来说，是一种比酒店更经济的住宿方式。2、服务式公寓1、单身公寓乙级办公核心条件地段：地处区域型商圈建筑结构：高层、多层点式、板式交通：交通方便、路况要求不高、交通通达对于甲级和乙级没有严格区分及方式。每个物业

5、公司都有不同评判标准。基于市场的相对质量由于写字楼物业在不同的市场各不相同，写字楼的分类标准通常是基于每个市场上的相对质量。其考量标准为以下几部分：楼宇品质（包括装饰标准、配套设施、设备标准）、建筑规模、客户进驻、物业服务、交通便利、所属区位、智能化等10项指标通过综合评定打分后，达到一定分值来判断。一、本案办公部分选型分析——类型分析徐汇区甲级办公市场租金呈现滞涨现象，空置率正在逐年提升二、徐汇区甲级写字楼市场分析——租金与空置率受金融危机影响，徐汇区办公楼租金水平近年来处于较低位，基本仅保持

6、在6元/㎡/天左右空置率自08年起，亦呈现上升趋势，平均每年增加1个百分点。徐汇区办公楼过往租金及空置率（2004-2010）徐汇区甲级写字楼基本只租不售，销售型办公楼去化情况一般二、徐汇区甲级写字楼市场分析——销售情况徐汇办公项目地址开盘时间成交面积（㎡）成交套数成交均价（元/㎡）累积成交套数月均去化（月/套）绿地滨江国际中心龙华路1775号2010-10-27255219527491910光启城宜山路425号2010-10-23328919238091910汇鑫国际大厦蒲汇塘路150号200

7、8-11-22103794130620763华宜大厦中山西路2020号2009-2-1127176265431005项目名称区位级别租/售徐家汇国际大厦肇家浜甲级4.5-5.8元/平/天中金国际广场漕溪北路甲级5.2-6.2元/平/天汇智大厦曹溪北路甲级4.5-5.8元/平/天美罗城肇嘉浜路甲级6.5-8元/平/天港汇广场虹桥路甲级8-10元/平/天亚太企业大楼肇家浜路甲级4.5-4.9元/平/天出租项目明细2010年徐汇在售办公市场明细徐汇区办公市场存量：17.36万㎡徐汇区未来三年内，将有7

8、5.7万㎡的办公产品陆续推出，区域内竞争十分激烈。徐汇区办公楼未来供应量大，市场去化压力较大2010年华宜大厦入市，其中办公面积约为2.7万平米；2012年徐家汇中心建成，其中办公楼30.5万平方米；2013年徐家汇万体馆旁边会有15万平方米的办公楼供应；2010-2015年上海南站以北区域将会有20万平方米的办公楼入市；2020年，徐汇滨江商务区还有约123万平方米的办公楼入市。二、徐汇区甲级写字楼市场分析——存量与供应量名称上市时间存量（万㎡）均价（元）绿地滨江国际中心10-12-106.2