钧涵顾问基于开发价值链的房地产精细化运营管理学员

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1、基于开发价值链的房地产精细化运营管理北京钧涵基业企业管理顾问有限公司江滨2012年06月北京清华大学【前瞻研究、实战总结】2内容房地产行业精细化管理动向房地产企业如何进行流程精细化管理基于开发价值链的房地产精细化运营管理实践分享如何提升房地产流程执行力房地产企业未来的竞争已经从单一的资源的竞争转向资源、客户与运营能力的综合竞争资源的竞争产品和客户的竞争运营能力的竞争产品实现过程设计管理采购管理工程管理营销管理客户服务土地获取和项目论证项目策划管理成本管理资源客户运营以何种模式在什么时候获取优质的资源？通过什么样的区域组

2、合、产品组合和价值链组合和业务运营方式化解风险？以何种竞争力或者模式兑现价值和实现盈利？房地产企业战略导向的转变—行业调控将再次调整企业的组织能力战略转型房地产运营战略企业核心竞争力说重新界定。企业必须在价值链环节形成差异化，形成相对竞争力，即重视职能战略打造；研发战略成本战略合作伙伴（供方资源）战略客户关系管理战略（品牌战略、营销战略）历经了2008年的金融危机和宏观调控之后，许多企业开始或重视或反思其运营战略。如果说2008年的淡市给了房地产企业充分认识了自己的机会的话，2009－2010年的牛市则恰恰给了中国房

3、地产企业运营管理变革的最佳机会。2012年—2013年将再次挑战企业的组织能力房地产企业必须把握行业发展节奏快速成长，否则将被边缘化。房地产企业管理必须经历如下阶段创业期成长期成熟期发展阶段衰退期（卓越期）手工作坊粗放式规范化精细化没有流程建立流程完善流程优化流程20％60％20％0％管理的一致性（规则化管理）管理的无序性（依据感觉和个人经验）管理的有效性（数字化管理）管理的高效性（协同管理）中小企业很多处于作坊式和粗犷的发展阶段顾客需求产品/服务输出活动1活动2活动3没有制度流程或只有简单的制度完全依赖于老板和核心人

4、员反应较快不具备可复制性员工进入规范化阶段的企业往往已经建立的有责有序的管理金字塔清晰纵向各层级间的权责界面和横向各职能单元间的职责界面，实现“有责”基于快速发展的战略需求建立横向各职能单元间的业务操作流程和纵向各层级间的业务决策流程，实现“有序”通过以培训和绩效激励为主的人力资源管理，形成“有责、有序”的管理文化——建立“有责”、“有序”的管理金字塔，实现内部运营的“有效”，支持快速发展处于精细化阶段的企业往往表现出高效协同、知识共享和文化渗透完善各职能单元的基本设置，保证各职能的均好性适度强化产生核心竞争优势的职能

5、单元，从组织架构层面保证业务模式的独特性基于构建独特业务模式和适度创新的核心竞争优势的战略需求完善各职能对应的整体业务流程体系，保证业务运作和决策的通畅性基于业务模式设计流程，将业务的独特运作分解成细化步骤内化到流程之中基于业务模式对专业能力的要求建立岗位素质模型体系，以此优化招聘、培训和绩效激励等体系在运营层面，标准化成为大型企业的重要运营战略，除万科之外，很多企业也都选择了标准化龙湖的积木理论华润高品质下的快速复制恒大产品标准龙湖地产的积木理论积木理论建立标准化模块为基础的产品库，通过模块个性化组合的积木搭建方式，

6、有效解决了产品快速复制和中高端客户对产品独特性要求的矛盾。突出景观优势龙湖独有的五重景观体系和坡地景观成为龙湖一线城市项目的标签，加大了龙湖项目的差异化特征，成为龙湖产品核心。产品创新产品品类不断创新、升级，加强产品独特性，满足客户随着物质水平提高后对高品质住宅的更高追求。11积木理论——个性组合，快速复制和个性化矛盾的化解之道产品库中模块组合一产品库中模块组合二理论模型实际应用评价：龙湖通过产品模块研发，形成自身产品库。通过标准化模块个性化组合方式能够在快速复制的基础上不断调整项目局部效果，给客户以新的感觉，花盛香醍

7、和香醍漫步售楼处的个性化组合主要通过调整景观模块局部软景变硬景来达到空间和意境的调整，有效缓解了客户参观时产生的同一感，提升了客户对产品独特性的认同感，立面模块一立面模块二景观模块一景观模块二户型模块一户型模块二立面模块一立面模块三景观模块一景观模块二户型模块一户型模块四北京花盛香醍售楼处北京香醍漫步售楼处产品库中标准模块通过产品的不断开发进行模块扩充，同时产品研发部门在与营销、物业部门沟通后进行模块的细部修正。龙湖产品库中五种售楼处模块，在实际应用中设计人员把模块组合成个性化产品。产品创新流程化——90%的复制+10

8、%的创新产品在立面标准模块基础上，调整建筑立面的颜色搭配或是材料搭配等细节在景观标准模块的基础上，结合项目当地气候调整树种和植被，达到最佳的景观效果对户型标准模块进行调整，如以当地中高端客户的空间要求和舒适度，调整户型尺度和空间划分对装修标准模块调整，如通过材料的调整和空间色调的调整满足当地客户的生活基调其它模块的调整和创新10%