珠海中冶项目全盘营销

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1、中冶项目全盘营销策划方案珠海中原事业一部ZhuHai.11.2011热销？调控？上涨？狼来了？狼真的来了！国家从2009年年初开始对房地产市场进行整体调控政策之初，大家信心使然，以为房价可以平缓或抑制但连续三次调控依旧雷声大、雨点小，房价依旧欢快的上扬渐渐大家开始麻木，对调控政策已无信心，甚至认为每次都是以调控之言，施涨价之实事不过三，如果本轮调控再无成效，再不起效果，以后就再也没人相信“狼来了！”>停止核准用于购买土地等用途的房企IPO>提高土地增值税预征税率>打击假按揭、假首付、假房价等行

2、为>减免房地产交易税收如营业税征收年限改为2年>支持自住型需求，首套普通住宅贷款利率下浮30%>税收优惠收紧，如营业税征收年限改为5年>贷款政策逐步收紧>行政手段强行打压市场需求>限贷令、限购令>营业税超过年限全额征收>利率不断提高>存款准备金率创历史新高政策先紧后松政策宽松，刺激成交，年底收紧417、/97政策步步加码，逐步收紧新国八条，史上最严厉的调控政策2008200920102011房价快速上涨、市场规模大幅攀升、供求结构日趋不合理、历次调控效果不佳本轮调控的决心与力度，不容置疑多管齐下，房地产市

3、场将承受巨大压力，市场已进入速冻期。从住房交易、持有、转手各个环节加大成本，升级限购控制，提升信贷门槛，货币政策紧缩；调控着手点“堵”大于“疏”，意指以压制需求达到遏制房价过快上涨的目的当前政策与经济环境呈现出“去杠杆化、去需求化、去市场化、去流动性”信贷税收房产税限购规范货币紧缩限贷限购限价降价？2010.4.15新国十条2010.9.29国五条2011.1.26国八条下半年成交量放大已是必然，量价齐跌已经凸显2011年下半年房地产市场受2010年至2011年上半年调控政策的影响已经出现报复性的颓势，“

4、金九银十”等传统热卖期的消亡再一次加大开发商的资金回收的成效，上半年大量囤积的货量无处安放，量价齐跌已经在整个市场中弥漫开来成交量将有明显的下滑：新国八条的实施导致市场进入速冻期，限购范围扩大、贷款进一步收紧将严重抑制市场需求的释放，2011年市场全国成交总量出现明显萎缩，预计较2010整个下半下滑幅度将在20~30%。房价基本不可能上涨：受市场成交量快速萎缩并将持续较长时间的影响，2011年全国房价将以下滑走势为主。2011年下半年楼市再次陷入冰点，甚至比2008年更加悲观楼市调控政策看不到丝毫松绑，楼

5、市的低迷持续到明年看来已成必然前期大量货量的囤积，必然导致后续推售压力的剧增房价将受到有效遏制，不可能再出现明显涨幅淡市之下，我们如何做开市场？目录Contents工作启发项目属性策略思考市场分析竞品分析项目定位营销推广1234560816295173103Page项目属性及核心价值点本项目位于珠海市金湾区三灶镇片区，目前镇区市政建设较落后，周边建筑陈旧，形象较差，片区发展尚待完善说明项目位于珠海市金湾区三灶镇片区，位于西湖城区金铭东路北侧、金城路西侧目前项目周边未有配套，品牌开发商云集，项目局部区位相较

6、闭塞，展示面略有不足项目区位图项目属性：项目地块方正、地势平坦，规模在片区内属小规模、低体量项目地块经济技术指标地块内部情况项目地块方正，地势平坦，无明显高差，无临时建筑占地面积18100平米建筑面积55529平米容积率2.5绿化率35%层高17层商业面积1610平米其他项目执行70/90政策项目外马路项目内地块项目四至：项目地处十字路段夹角位，周边有两个商住项目在建、一地块计划动工，地块北南面有学校，缺乏强势景观资源向左顶住这根线7.81cm5.27cm向右顶住这根线向下顶住这根线项目四至说明北面：珠海

7、市实验中学金湾校区南面：中航地产项目、保利地产项目西面：未来居住用地，暂为空地东面：机场路段、时代山湖海六期项目景观：西面以及北面视野面较为宽阔，无明显建筑物遮挡北面南面西面东面区域属性：项目所在的金湾区位于珠海的西部靠海方位，经济发展以科技工业为主，工业发展模式已逐渐成熟说明金湾区于2001年经国务院批准成立，位于珠海西部，下辖有三灶、平沙、红旗、南水四镇，区位有市级的三大功能区：珠海航空产业园、珠海国家高新区三灶科技工业园和高栏港经济区、联港工业区，同时旅游经济发展的也较好截止2008年末，金湾全区总

8、人口24.03万，其中户籍人口13.07万；全区有中小学60多所，在校学生15000多名，大学5所，在校大学生人数已达4万多人金湾区东邻香港、澳门，南连著名的大西国际水道，北靠经济发达的珠江三角洲腹地金湾区区位图交通属性：项目周边距离珠海机场、横琴中心区在30分钟车程以内，联系机场和横琴的金海大桥在项目附近，带来未来交通利好说明项目15分钟可直达珠海机场，25分钟可达华发新城，30分钟可达横琴中心区，40分钟可达高栏港金海大桥